1.  北市危老重建這3區最熱 最大基地在這裡

台北市府積極推動危險及老舊建築物的重建,截至今年1月31日統計,已受理申請重建計劃1073件,其中已核准913件,申請量、核准量及核准率居全國之冠。目前最大申請基地位於信義區的一般商業區,基地規模超過2000坪。

台北市自2017年起統計危老重建計劃市受理住宅區的危老重建計畫案中,基地面積排名前十大分別為:3000至5000平方公尺佔4件、2000至3000平方公尺佔5件、2100至2500平方公尺佔1件。行政區排名則依序為士林區2件、大安區2件、中正區2件、北投區1件、文山區1件、中山區1件、內湖區1件。

建管處表示,為鼓勵民眾申請及加速危老屋的重建,自2021年起實施「簡化文件」、「簡化程序」及「分軌審准,併同核發」等便民措施;2023年再針對「耐震評估免除複審程序」、「放寬危老案畸零地合併條件」、「放寬防空避難設備檢討因素」等法令進行增修。

包括「重建計畫延審及變更程序」及「免檢附合併地非合法建物權利證明文件」等審認簡化措施,以期加速核定重建計畫速度。統計本市至今危老重建計畫案平均核准時間為104個工作天,與辦理都市更新共同精進,為本市老舊建物更新不斷努力。

建管處處長虞積學強調,辦理危老重建的最大特色在於「快速通關」、「獎勵明確」及「稅捐優惠」。此政策施行期限至2027年5月31日止,如果已掌握土地及合法建物100%同意比例,請務必在期限內提出申請。

2.  10年前標準早不合時宜 陳勝宏籲:豪宅認定金額應上調

大選結束,今年房地產發展備受各界關注,對於未來建築業前景,台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示,目前建築業仍然面臨勞工短缺、工料上漲、利率上升、融資困難等困境,加上今年開始課徵碳費,鋼材、水泥、鋁料都是主要建材,未來營建成本勢必再增加,這些都是建築產業當前面臨的困難,籲請政府要重視協助解決。而央行的選擇性信用管制,被稱為打炒房重藥,陳勝宏認為,目前房市交易量、價沒有大幅波動,房市已趨於平穩,央行的金融緊縮政策應該滾動檢討調整,以維持產業合理經營環境。

他以特別提出兩項應該立即鬆綁的不合理規定。第一項是「18個月內動工興建」的規定,目前土融要求18個月內ㄧ定要動工,實務上有的銀行甚至只給1年期限,就算不談整併其他土地,建案從購地至取得建照開始動工,都要經過許多冗長的行政程序,如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項,18個月內就要動工簡直是天方夜譚。

第二項是建議央行「高級住宅限貸令」的高價住宅認定金額應調整,畢竟這已是10年前所訂標準,應該配合房價水準合理調整,陳勝宏表示,央行目前的規定是台北市7000萬、新北市6000萬、其他縣市4000萬以上就會被認定為高價住宅,消費者只能有4成的貸款。

陳勝宏指出,根據內政部公布全國住宅價格季指數的統計,以2016年為基期100,2023年第3季全國住宅價格季指數為133.18,漲幅已超過3成。在六都中,除新北市增加2成5、台北市增加1成5外,其他四都平均增加4成。以高雄當地為例,4000萬住宅認定為高價住宅,而限制一般民眾只能貸款4成,已不合時宜,且嚴重影響產業發展,建議央行適度提高高價住宅認定金額,以符合民眾實際購屋需求。

另外,去年上路的「私法人取得住宅許可制」,陳勝宏認為,這已違反自由經濟原則,「私法人購屋許可制」最早是行政院在2020年12月「健全房地產方案」所提出,當時背景是為了防堵個人藉由設立公司或股權移轉,來規避短期移轉重稅。

如今房地合一稅已經修法針對私法人5年內買賣成屋、預售屋適用短期重稅率;繳納房地合一税後的盈餘分配,還要再繳28%的所得稅,實質稅率已達60.4%(［45%+(1-45%)*28%］=60.4%),建議政府要重視各界聲音重新檢討,相關子法也要減少對產業經濟活動的干擾。

3.  2023房市倒吃甘蔗 農曆新年後329檔期「再衝一波」

2024年農曆新年來到,回顧2023年,台灣房市跌宕起伏,先是一月《平均地權條例》修正案三讀通過,禁止預售屋與新成屋換約,同時私法人購屋也須取得許可,雖是7月才正式上路,已對買方產生強大的信心打擊。到了3月,央行再度升息半碼,致使重貼現率來到1.875%,當月五大銀行新承做房貸利率來到1.985%,也是從104年4月1.986%以來的新高。

4月,房市交易三大稅收,創歷年同期最大減額,土增稅前四月共228億元,年減138億元,契稅前四月共42億元,年減16億元,個人房地合一前四月共87億元,年減17億元。到了6月,央行理監事會議決議雖不調整重貼現率,卻意外拋出第5波的選擇性信用管制,限制六都直轄市和新竹縣市第二屋貸款7成,引發輿論批評打擊換屋族群,迫使央行在7月緊急公告「補救」措施,讓1年內換屋的族群用切結書來解套。而此時,一直積弱疲軟的房市,風向早已經悄悄轉變。

7月中旬,行政院拋出「財政部青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」,即新青安方案,不只延續舊有的青安方案,補貼利率更多,貸款額度調高、年限也拉長,8月方案正式上路後,順利衝出一波買房熱潮,開啟2023年下半年房市的暖冬。

2023年下半年,雖歷經了以巴衝突等國際局勢動盪,而早在6月就拋出的「房屋稅差別稅率2.0」(又稱囤房稅),也在下半年有了更多密集的討論,但仍不影響房市回暖的態勢。12月,囤房稅三讀。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出,整個2023年房市可說是倒吃甘蔗,局勢漸漸轉好,揮別疫情影響的陰霾,跨過動盪的總統大選,央行也已經暫緩升息,整體不確定因素幾乎已經排除,且還有新青安方案加速買房動能,農曆新年過後的329檔期,有機會再衝出一波房市榮景。

4.  七都之外誰最會漲?這縣市中古屋5年漲3成6衝第一

近年全台房價高漲,根據統計,六都當中除雙北因高房價而使漲幅相對和緩外,其餘四都和新竹縣市的中古屋,近5年來都有2成左右的漲幅,至於台灣本島其餘縣市,近5年扣除六都和新竹縣市,其餘11縣市的中古屋總價中位數變化,以屏東縣飆漲36.3%最高。統計顯示,近5年屏東縣中古屋總價中位數漲幅走勢猛烈,2019年屏東縣中古屋總價中位數僅380萬元,為台灣本島中古屋價格最低的縣市,但2019年後房價年年上漲,至2022年達500萬元,超越嘉義縣同年的497萬元;2023年再度攀升至518萬元,超車基隆市同年的500萬元,短短5年間屏東縣的中古屋總價中位數上漲36.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,屏東主要房市交易範圍位於屏東市,交易量占全縣的41.7%。近年來,屏東市受益於高鐵延伸屏東拍板、以及屏東科學園的動土興建,帶動屏東市房價的上漲。再加上屏東市距離高雄鳳山僅30分鐘車程,低廉的房價也吸引部分高雄居民往屏東市購屋置產,使得近5年來屏東房價持續水漲船高。至於苗栗縣的中古屋房價,近5年來總價中位數也有29.9%、將近3成的漲幅,2023年苗栗縣中古屋總價中位數以730萬元,與彰化並列六都和新竹縣市之外,中古屋總價中位數最高的縣市。

陳金萍指出,苗栗縣距離就業人口眾多、高科技產業聚集的新竹科學園區大約20~30分鐘車程,新竹縣市飆漲猛烈的房價,也使得部分就業人口往房價相對親民的苗栗移動進行置產。再加上近年來苗栗得益於五楊高架南延的建設,以及竹科竹南園區的擴廠,增加苗栗縣住宅的利多。未來隨著苗栗縣的產業和交通建設逐步到位,房價還有可能會向上攀升。

嘉義市中古屋總價中位數也在近5年間高漲26.9%,陳金萍表示,嘉義市近年來產業和商業發展相對穩定,包括好市多、IKEA、華泰名品城等商場紛紛搶進嘉義縣市,此外,嘉義高鐵特區積極招商,產業面上,嘉義科學園區去正式動土,預計創造5700個就業機會,帶來每年380億元的產值,近期又有台積電可能將於嘉義科學園區設廠的利多消息,倘若未來台積電正式宣布將於嘉義設廠,嘉義房價有望繼續推升。

其中,嘉義縣和雲林縣的中古屋總價中位數在2021年漲至高點,然而在2022年後反轉下跌,出現房價回檔的情況。陳金萍分析,2021年因全球量化寬鬆政策、經濟前景看好等因素,導致全台房價齊漲。2022年受到升息進程啟動、經濟前景下修等衝擊,部分投資買盤退場、自住和長期置產民眾的購屋負擔能力縮限。在區域需求量未增加、甚至減少的情況下,使得嘉義縣和雲林縣的中古屋價格出現下修回檔。

5.  大選後新青安「神助攻」房市?業者曝北高最新市況

總統大選順利落幕,CTWANT於選後採訪各大建商、代銷業者分析今年市況,竟發現往年每到選舉必入寒冬的房市,在去年新青安貸款的助力下,完全不受大選影響,業者們更看是好選後利空出盡,北、高各有建案熱銷,預估今年「量穩、價微揚」,銷售還能再延續去年底買氣,衝出一波好成績。甲桂林廣告總經理陳衍豪回顧2023年市況,最糟的時間點反而是年初,下半年逐漸回溫,在平均地權條例、新青案貸款上路,股市、經濟表現不差,美國通膨降溫,市場預期再升息機會不高下,自住型客人出手意願提高,「若去年的看法是審慎樂觀,今年『樂觀』又會更多一點!」

「去年下半年房市就很不錯,今年應該能延續買氣,畢竟(新青安)40年房貸能讓首購客負擔降低,刺激一些自住需求出來。」新理想行銷總經理黃正忠頗有同感,平均地權條例通過加上升息利空,導致去年上半年房市不佳,如今,利率可能維持平盤或下修,加上新青安房貸效益持續,總體來看今年會比去年樂觀很多。科達建築董事長賴建程觀察,去年的利空因素今年出盡,新青安貸款激起的買氣持續,因此大選後他搶在新北板橋首發,推出低總價小豪宅「琢真文化」,規劃14~23坪,開價8字頭,共52戶可售戶,26日正式開案。

雖賴建程保守預估第一季就會完銷,但「琢真文化」選舉期間舉辦說明會,已蒐集500多組人預約看屋,以預約盛況來看,完銷也只是幾天內的事。對此,賴建程急忙強調,「我們會依照正常程序銷售。」此外,近期北市業者也盛傳一處總價4000萬元以上的高價新案,開案2個月熱銷6成,建商低調表示,「來客踴躍,當地人買的,公司對買氣這麼強,很驚訝!」據了解,該案因當地供給稀有和建商品牌力而熱銷,不過目前預售屋實價尚未見登錄,無法證實。

提到熱銷,不得不放眼高雄市場,先是興富發「孟學苑」預售案於12月底900餘戶一周內完銷;如今再傳出太普建設推出的成屋案「美術海」總戶數418戶,本月20日推出,一天就狂銷57戶、6天賣了6成。「這波高雄各地都很熱,尤其是北高雄的楠梓、橋頭、岡山,選前就賣得很好!」高雄代銷公會理事長謝哲耀告訴CTWANT記者,《平均地權條例》修正案去年7月上路後購買預售屋便不能再轉手,因此7月前就出現一波搶購潮,帶動高雄久違不見的買氣,接著8月政府推出新青安房貸,台積電也宣布高雄廠導入二奈米製程,引來外地投資客及自住工程師購屋熱潮,不願追價的在地買家多選擇中古屋,因此預售、成屋、中古屋都有明顯的買氣。

台積電18日法說會上又再宣布,高雄廠將增建二奈米第三廠案,「等於從去年6月到現在一直有利多延續買氣。」謝哲耀說,高雄基礎建設都完備,就是缺少動力、信心,需要有人點火,以高雄市政府數據,北高雄這5、6年會增加4萬個就業機會,含家庭人口,代表將有近10萬人口進駐,「這需求有點可怕!」

眼看市場轉向大好,價、量同步往上,謝哲耀觀察,很多案子以前還會讓利,現在都不讓了,「甚至不少新案看銷售不錯,都有調價動作,像是茂德在楠梓的『高大之森』,潛銷每坪33萬元,開盤就漲到35萬元;橋頭的『達麗未來市』每坪38萬元也快賣完。」經記者向現場專案查證,「達麗未來市」銷售已超過8成,目前新售物件價格每坪38~40萬元,只剩2房戶型。

不過海悅國際總經理王俊傑認為,熱銷與否還是要看區域及個案表現,且未來市場價量已不是建商關注的重點,因為建商要面對的挑戰太多,像是缺工、料漲,使成本降不下來、完工期限定不了,政府對建商的金融限制條件又多,都讓建商疲於奔命。亞昕國際董事長姚連地更是直言,地價、缺工、原物料價格持續攀升,全台建案營造成本平均已較4年前成長5成,2025年開徵碳費後,營造成本勢必再增加5~10%,未來房價仍呈現緩漲趨勢。

6.  台中老屋買氣夯!「這區」每1.8人就有1人買老宅

新屋房價居高不下,老屋反而成人氣王,中信房屋研展室根據實價登錄資料統計,近兩年台中市30年以上住宅成交佔比,其中「中區」的老屋成交量以55.4%的區域佔比勝出,平均每1.8人就有1人選擇入手30年以上中古屋,大肚區跟北區各以54.0%跟49.8%占比緊追在後,而排名第5名的大甲區則從前年(111年)占比27.9%,大幅提升至45.8%,老屋市場熱絡。

台中青島加盟店店長張昀穠指出,中區原本是台中舊市中心,之前的台中市政府就位在此處,整個區域的屋齡都很高,30年的房屋已經算年輕了,近幾年僅有零星危老重建、拉皮的建案,因此要入手的話也只有老屋可以買,且區域內的空屋率很高,大多的交易都是在等都更,先前還有因路名為臺灣大道中華路口,備受陸資喜愛而進場置產的傳聞,買氣還是相當熱絡。

而排名第2的大肚區則是近幾年竄出頭的區域,張昀穠說,大肚區離中科跟東海商圈都不遠,也有人口支撐,這邊的土地都是住三、住四容積都高,原先周邊的新案又少,在台積電議題帶動下,預售屋都創高價,但因為是海線基期比較低的區域,投資市場很可期,有一些買盤因為價高轉往入手中古屋,目前中古透天的總價700萬到1000萬上下都有機會入手,但釋出量不高,在市場的去化速度很快。

中信房屋研展室副理謝欣亞說,老屋因為價格相對便宜,實際使用空間大,因此在相同預算下,不少民眾會因為地段而選擇入手,但30年以上老屋較常會有漏水與管線老舊等狀況,建議要針對基礎工程全面盤檢,謹慎評估維修、維護成本是否符合自己的預算與需求。

7.  商總:全年房市推案估逾2.1兆元

台灣房市走過去年淒風苦雨的上半年、先蹲再站的下半年之後,今年建商、代銷業將迎來利空暫出盡的一年,業者自第一季開始戰鼓頻催;全國商業總會預期,政府連續八波打房之後或有機會暫告一段落,更重要的是央行有18個月限期開工令,建商不得不加快腳步推案,估計今年全台推案金額至少有2.1兆元,維持去年水準。商總分析,隨總統大選落幕,預期總體經濟可望持續恢復,建商在重重政策衝擊下,不斷優化新的經營模式,找到最貼近市場需求的產品及銷售策略,預估今年全台推案金額可望有2.1兆元的高水位,房市呈現「價穩,量平」的健康格局。

對建商而言,最重的打房政策,堪稱央行祭出18個月限期開工令,且購地融資額度只有4成,讓業者壓力山大,且今年7月還將實施囤房稅2.0,壓縮建商的銷售時間,逼得建商不得不持續推案。另外,今年起開徵碳費,進一步墊高營建成本,房價不易下跌,預期新的一年,房市總體將呈現價量俱穩的格局。

展望全年房市趨勢,商總研判將朝向五大趨勢發展,一、景氣加速升溫,但消費保守的剛性需求為大宗,低總價、小坪數為主流;二、囤房稅2.0催化一波中古屋拋售潮;三、降息趨勢來臨,高資產族群游資重返台股、高端產品或商用不動產;四、建商更重視都更合建與危老重建;五、綠能建築蔚為趨勢。

8.  房市迎六挑戰 房價欲小不易

被視為2024年最大一隻黑天鵝之一的總統大選落幕後,國會呈現三黨不過半的態勢,房地產業界有人預期未來打房政策要在立法院通關,難度恐將提高,而以利空出盡來解讀選後房市;不過市場專家坦承,在近兩年各項重大修法之後,房市將質變量變,2024年將迎來六大挑戰,然而在營建成本居高不下、碳費即將開徵之際,房價將欲小不易。

2024年是全球不少國家的選舉年,台灣總統大選在預期聲中,民進黨繼續執政,但國會席次則出現大洗牌,有些房地產業者認為,這意味著接下來打房政策要在立法院過關,難度可能不若往年,未來打房政策可望不致太過激烈;在連續兩、三年密集打擊短線炒房需求的政策正式實施後,房市已回歸到剛性需求的基本面,尤其在新青安房貸政策於2023年下半年正式上路之後,自住客、置產客可望成為撐盤要角,且買盤結構將更健康、理性。

不過2024年對於房地產業界來說,在政策更迭後,經營環境將面臨空前最大的挑戰,最值得重視的六大議題,包括:一、平均地權條例修正案上路後,「秒殺」案絕跡,房屋銷售期拉長;二、囤房稅2.0三讀通過後的連鎖效應;三、土地融資管制措施引發潛在的爛尾樓危機;四、營建成本飆高,缺工潮無解,逼得建商紛紛展延開工,開發利潤也恐將被高營建成本吃掉;五、推案量大或重劃區帶來的超額供給;六、碳費開徵,「綠色通膨」時代來臨。

儘管未來房市挑戰重重,恐怕會吃掉建商的開發毛利率,但是觀察房價的支撐力道,2024年還是有三大利多,可以期待,一個是新青安房貸政策吸納首購客戶群效應,預期仍將延續,房市剛性需求仍成為撐盤的主力;第二是大通膨時代來臨,營建成本持續站在高點,激勵游資駐足、停泊在不動產市場;第三則是國內外一般預期Fed升息循環已經觸頂,2024年中有機會降息,屆時金融壽險業游資可望重返市場布局,在大通膨時代,房地產仍是資金最佳避風港。

不少業者聲稱,在土地及營建成本推動、需求支撐下,2024年房價並沒有下跌的空間。從內政部2023年第三季住宅價格指數再度創高,2023年全國建物買賣移轉棟數全年開低走高、且有機會重返30萬棟關卡,及2023年底、2024年初以來的預售屋、新成屋及中古屋市場表現,2023年10、11月全台實價登錄揭露資訊連二個月站上萬筆以上等指標來觀察,不論價、量表現,房市儼然脫離最低迷、觀望的谷底階段,後市趨於明朗化,據悉第一季「329黃金檔期」,已有不少建商和代銷摩拳擦掌、躍躍欲試,啟動推案攻勢。

展望全年房市,全國商總主席賴正鎰分析,2024年可望呈現「價穩、量平」格局,並可望朝向五大趨勢發展,包括一、景氣加速升溫,但消費保守的剛性需求為大宗,低總價、小坪數為主流;二、囤房稅2.0催化一波中古屋拋售潮;三、降息來臨,高資產族群游資重返台股、高端產品或商用不動產;四、建商更重視都更合建、危老重建;五、ESG潮流,綠能建築蔚為趨勢。

9.  房市 六建商推案衝3,000億

今年房市在全球經濟復甦,不動產外部干擾告一段落,建商推案動能重啟,今年六大指標上市建商合計總推案量挑戰3,000億元、逼近40筆新案將釋出。今年國泰、華固、長虹等品牌建商均將締造自身推案新紀錄,其中,今年成立第60年的國泰建設,規劃端出總銷估達400億元的七大指標案,且從北到南新案齊發,開春即獻上規劃許久、總銷估達165億元的中和「META PARK」。

「META PARK」有國泰建設、台灣三井不動產雙品牌效應,加上中和房市需求強,新案叫好叫座、已快速完銷,成功打響房市開春第一砲;接下來國泰建設手中還有「三重段案」、「新莊副都心案」、「內湖四期案」、「台中崇德段案」、「台中七期案」、「台南平道段案」將陸續登場,今年推案能量向上噴發。

上市「推案王」興富發建設集團,今年合計有九大案、總案量挑戰千億元的新案陸續上膛;其中,潤隆方面,今年兩大新案推出,「台北萬芳案」總銷挑戰百億元,「桃園善捷案」案量估達57億元左右,而興富發建設暫定有七筆新案釋出、總案量約達774.3億元。商辦部分,興富發建設目前規劃位於台中七期的惠國88、61兩大案。另外位於新莊副都心的超級商辦案「副都六」也將登場;住宅方面,目前暫擬推出台中「蘿曼蘿蘭」,高雄則有三大「森悦」、「巴黎河左岸」、「孟學苑」三案。

長虹建設今年5、6月,將一口氣陸續開出四大新案,總案量估達270億元,包括龜山「長虹詠序」、總銷達120億元,將分三期釋出,林口也有「雲創科技大樓案」、「長虹天聚」兩大新案,台中梧棲也有「長虹天籟」坐鎮。

華固建設今年推案因建照時程,集中在下半年登場,包括信義光復案、台中經貿路案-華固頂匯,以及正大北投案、大直合璞案兩筆商辦案;遠雄建設今年則維持往年300多億元的推案量,規劃推出北投新洲美II、永康鹽行重劃區II、高雄三民新都段,台中水湳經貿區案、遠雄之星10、單元八合建案、北屯機捷合建案等案。

潤泰新有七筆建案將在今年推案,市場初估,七案合計總銷估破600億元;潤泰新指出,目前暫確定北士科住宅案、三重捷六案將登場,另外松江路、江子翠E區B案、江子翠環翠段案、南海路案、南港之星等尚在評估、討論中。

10. 最大拆除潮來了 專家:建商心態變、地主天堂地獄一念間

近年來政府積極推動都更危老,加上民間對於都更觀念接受度逐漸提高,根據內政部最新資料2023年全國拆除件數為1345件,高達4559宅,面積則有22.8萬坪,足足是8.2個小巨蛋。其中以北市宅數約2千宅、面積約10萬為最多,新北宅數與面積成長率最大,高雄件數成長耀眼。住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出,拆除數穩定增加,顯示民眾願意接受以舊換新的都更或危老成為趨勢,為市場帶入新的活水。

根據統計資料,新北與高雄在件數、宅數與總樓地板面積三者均成長;其中新北件數成長9%,宅數增加37%,總樓地板面積增加58%。高雄件數增加31%,宅數增加16%,總樓地板面積增加26%。北市僅有總樓地板面積增加4.7%,其餘在件數與宅數較前一年為少。值得注意的是,雙北以外的四都,在件數與宅數都相當接近,顯見被拆除者多為透天或戶數少的地主,在政策鼓勵下改建更有效益。

徐佳馨分析,相較於在重劃區內取得土地直接開發,走向都更之路會更為艱辛,因此,如有重劃區,建商多數以此為優先,這是桃園、台中與台南拆除數相對處於低檔的緣故。反觀密度較高的北市、新北與高雄,在近年房價上揚,政策鼓勵與民間觀念改變等三大因素推動下,是都更與危老相對活絡的重要因素。徐佳馨表示,近年來建商在造價與時間壓力下,不再如以往一般執著要整合完整基地,更多的是在綜合評估下,選擇直接排除異議戶,如此心態轉變,對地主而有如一念天堂一念地獄。異議戶堅持到底,最終多數無法順利開發,不僅基地無法達到最佳效益,往往也只能維持現狀,很難創造更多可能。她表示,基於公共利益,若能在互信基礎上達到共識,房價倍翻還在其次,能擁有安全無虞的居住環境,保障生命安全,才是政府積極推動都更的關鍵。