1.  引進民間協力整合公辦都更 新北住都先推這案

為加速公辦都更推動效率,縮短前期整合作業期程,凝聚地主參與意願,新北住都中心導入「推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫」,透過公私合作平台,共組專業工作團隊進行都更前期整合。推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫首波已選定永和頂溪捷運周邊公辦都更基地,即日起辦理公告招標。

新北住都中心這次推出「推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫」公告招標案,招標期間為即日起至3月15日。新北住都中心執行長錢奕綱說明,「推動公辦都更引進民間協力整合資源計畫」是推動大規模公辦都更整合專業的起手式,透過明訂整合作業費用的金額與給付條件,使整合相關費用更明確,不只重視到常被忽略的整合人力成本問題,也讓參與都更整合的團隊能獲得合理報酬。

2.  豪宅限貸令助漲房市?專家警告:再不調整房價將畸形上漲

高總價住宅受到央行嚴加看管,以央行豪宅定義,台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市則為4千萬,然而隨著房價上漲,此限制被認為早已不合時宜,甚至反而房市助漲關鍵!專家指出,市場總是上有政策,下有對策,不少建商放棄各都豪宅限制以上的產品規劃,百坪以上的新建案幾乎絕跡,且高資產族腦筋更是動得快,將資金拆分購入小宅,放大資產槓桿。

寶麟廣告副總經理管清智指出,觀察近年市場結構變化,10年以前房市單價結構較低,且相關房貸管制不若現況多道箝制,整體購買力較強,市場的領頭羊以「高單總價宅」為主流,然而近10年政策環境變化極大,加上建築業的反應時間已至第三輪新建案,「反應再慢的建商也該走回頭路了吧,所謂的回頭路就是放棄各都豪宅線以上的產品規劃。」也因此近年可看到各都100坪以上的新建案幾乎絕跡,伴隨近年房價漲幅劇烈,未來市場將幾無60坪以上換屋型新增推案供給。

管清智分析,然而一當豪宅型建商開始做起小坪數首購型商品,市場物以稀為貴,單價創高是必然,再透過實登2.0價格快速傳導,使得區域價漲連動性加快,而高資產族由於對於房市趨勢更加敏感,相對於過往,大手筆買豪宅,現階段看準央行高總價住宅限貸令無轉圜態勢,置產方式也隨之改變。觀察近期高資產族置產趨勢,以雙北以外4000萬元的住宅,貸款僅4成、自備款高達2400萬元而言,富人買房有二大解方

其一,以現金2,400萬買2間1,200萬的2房,資金效率更高,也相對安全穩健。其二,透過家族名下房地產貸款額度放大資產槓桿,將現金2,400萬分配到數間低總價小宅,相較於高總價住宅,小宅不只貸款成數較高,持有成本也較低,管清智預言,高總價住宅限制對房市調控早已失效,疫後4年更成為助漲因子,高總價住宅再不做調整 台灣房市將更將畸形趨漲。

3.  又小又貴還有人要!北市套房一坪賣到192萬 專家曝成因

台北市房價高,就連小套房房價也高不可攀。位在鄰近信義安和路口的預售案「耑岫」,近期揭露了頂樓戶交易,20.8坪賣出每坪220.8萬元的小宅新天價,再次印證台北居大不易。進一步觀察台北市15坪以下套房表現,依據內政部揭露不動產交易實價資訊,近兩年的平均單價高漲,2022年均價在105.1萬元,2023年則來到122.1萬元,漲幅16.2%;量體方面,2022年揭露了116筆超過單價百萬元的交易,到2023年則增長6成8,來到195筆,買方與建商對於小坪數物件的熱衷,顯然激盪出量價表現。

再觀察前5強的高單價套房走勢,2023年最高價達單坪192萬元,為捷運忠孝復興站旁的「BR4」,交易坪數僅13.4坪,其餘前4名分別為「菁席」、「植建築」、「勝輝馥敦」、「桓桓溫州」,單價在160.6~164.8萬元,坪數則是12.1~14.9坪。對比2022年資訊,前5名的「青田618」、「BR4」、「附中仁」、「親家JIA」與「文普享享瑞安」,坪數落在9.8~14.2坪,單價則是149.5~192.5萬元。兩年相較,2023年前5強的單價均在160萬元以上,甚至總價都來到2000萬元以上,買小又買貴情勢相當令人乍舌。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,2022、2023年的前5高單價套房皆坐落精華地段,像是2022年的前5強全數均為大安區門牌,各有青田街文教區、忠孝東區、附中學區、捷運科技大樓站生活圈等優勢,2023年另有中正區東門、中正紀念堂生活圈的「菁席」,和松山區臨微風百貨的「勝輝馥敦」加入高價套房行列,都是市區核心地帶。

除了蛋黃區效益外,陳炳辰說,高價套房還有挑高夾層設計、可當作公司企業招待所、看好出租投資報酬率和轉手利差、明星學區設籍、住商混合案可當小型辦公室等優勢。陳炳辰表示,套房產品常有貸款條件不佳的印象,但與時俱進下,不少銀行願意對狀況不錯的套房正常核貸,包括坐落地段佳,例如雙北市鄰近捷運站點處、社區屋況好、素質名氣高、申貸人的信用分數良好等,都不乏申貸到不錯成數的案例,讓套房交易擺脫部分抗性。

至於2024年是否已有建商瞄準高價套房推案?陳炳辰指出,目前尚未明確傳出此勢,但由於台北市精華區不易取得大型土地,危老改建案基地也常是小面積的使用,若輔以學區、租賃效益,預期推案上不會缺席,目前還有未揭露如信義區永吉路巷弄套房新案「亞伯信義雅晑」也開出單價168萬元水位,市場是否再次敞開心胸接受可再關注。

4.  住都中心5年12案招商794億 今年再推5案全在精華區

國家住都中心表示,推動公辦都更已建立起口碑,其中,去年10月成功招商的「板橋福利站」就是其中的重要案例。板橋福利站曾是國軍聯勤總部存放醫藥衛生材料的倉庫,後來在原址的東北側新建板橋福利站,提供國軍官兵、榮民及其眷屬福利品零售服務。基地南側是健華新城,是在民國90年代興建,居與鄰近的忠誠新村、大庭新村形成二千餘戶的眷村聚落,也成為板橋福利站的基礎客群。

由於建築老舊、耐用年限已至,於是國防部與國家住都中心共同合作,啟動了板橋福利站公辦都市更新計畫。國家住都中心表示,由於健華新城許多長者都相當依賴福利站的服務,但礙於圍牆阻隔,只能繞道前往消費,在傾聽到地方需求後,在都市設計準則即規定將前後院退縮,打通一條自文化路開始經過健華新城開放空間、板橋福利站最後通達致理科大大門的行人廊道,藉由都市更新釋出友善的開放空間。

「板橋福利站公辦都更案」為國軍福利站原址續存更新的首例,去年已成功招商,預計2028年完工,將與中華工程公司共同打造板橋新埔生活圈新風貌。國家住都中心預估,今年至少還會推動5個公辦都更案進行招商,分別是「臺北市信義區兒福A2案」、「臺北市信義區兒福B2案」、「臺北市文山區勞金局案」、「臺北市南港區台電後山埤案」、「臺北市中山區南京龍江案」。

5.  不動產全聯會砲轟:「提油救火」

財政部預告囤房稅2.0差別稅率,建商未售餘屋最高達4.8%。中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全16日指出,囤房稅2.0是放眼各產業絕無僅有的稅法,房價在政策集體加稅、稅負成本堆疊下愈墊愈高,最終還是會轉嫁到消費者,如果政府想要抑制房價,囤房稅2.0政策根本是提油救火。

楊玉全認為,囤房稅2.0草案給的銷售期太短,超過一年的未售餘屋稅率就跳到2.4%以上,稅率太重、也沒有給予建商合理的銷售時間。由於囤房稅從拿到使照開始計算,就算預售出去,一年內不一定可以完成保存登記與過戶登記,都更案的時程如涉及釐正與變更,時間拖更久,財政部應考量這些行政作業時間,且建商是生產者根本不具囤房動機,基準上要給予更合理的銷售期間,才能鼓勵先建後售。楊玉全強調,囤房稅2.0是極度不合理的稅法,政策應作周邊考量及檢討,此一政策根本是「提油救火」。

6.  囤房稅2.0課徵指引出爐 建商、非自住稅率一次看

財政部16日預告囤房稅2.0地方課徵參考基準,其中最受矚目的一般民眾非自住、非出租、非繼承(即囤房)稅率,全台分為直轄市和非直轄市兩組,六都稅率最低3.2%起跳;至於非六都最低稅率則是2.6%。財政部把囤房稅課徵對象,分為即建商、特定房屋(出租和繼承取得)及一般囤房者三大類。一般囤房者是依房屋所在地及持有戶數計算稅率,法定稅率是2%至4.8%,依參考指引則至少介於2.6%至4.8%。

至於出租和繼承房屋是依戶數分三級課稅,並不會因房屋所在地位於直轄市或非直轄市而不同,四戶以內稅率1.5%、五至六戶稅率2%、七戶以上則適用2.4%稅率。建商餘屋也不依全國歸戶數和房屋所在地區級距課稅,而是視「持有期間」分五級課徵,持有一年以內採最低稅率2%,持有五年以上才適用最高的4.8%。財政部表示,相關設計是鼓勵建商視市場情況及衡酌將負擔的房屋稅稅負,調整售價加速出售,透過房屋市場價穩量增,希望讓購屋者能買到好屋。全國單一自住的部分,稅率將自現行1.2%降至1%,財政部16日也公布排富條款,其中六都及新竹縣市為一組,排除自住應稅房屋現值前1%;其他縣市則排除自住應稅房屋現值前0.3%,估算有99%以上單一自住戶可適用。

財政部解釋,主要是新竹縣市高價宅行情不遜於六都,以排富條款算出的金額僅低於雙北和高雄。依財政部估算,全台適用單一自住優惠稅率的戶數共312萬5,533戶,會被排富去除掉的戶數僅2萬6,592戶。囤房稅2.0今年7月上路、明年5月開徵房屋稅時適用。依財政部試算,加重囤房者負擔部分可增加稅收40.92億元、全國單一自住減稅部分則會有稅損23.6億元,合計推動囤房稅2.0可使稅收淨增加約17.32億元。

財政部16日也同步調整個人出售房屋財產交易所得計算規定,擴大高價房屋交易範圍,個人若出售2014年以前取得房產,台北市交易金額6千萬元、新北4千萬元、其它縣市2千萬元至3千萬元以上,即要依成交價而非房屋現值課稅。

7.  碳費將開徵 北市A辦「爆量供給」魔咒怎解?

開年迎新,329檔期也正緊鑼密鼓開展,但政府打炒房政策未鬆綁,開發商轉戰商廠辦市場,建照及使照核發量均來到歷史次高,鼎越開發執行副總張嘉文指出,商用不動產面臨爆量壓力,但在企業升級總部需求,以及上市櫃法人轉戰長期收益產品的利多之下,交易熱度不墜,市場將呈現M型化,符合ESG規劃的精華區頂級A辦,將成為倍受追捧的搶手貨。

 每年房市重頭戲向來是住宅案壓陣,但近年起商廠辦崛起趨勢,從內政部建照及使照核發量持續居高,可一窺端倪;去年全國「工業倉儲類」及「辦公服務類」建照量核發量共達354萬坪,使照核發則達311萬坪,兩者皆為1999年統計以來次高紀錄。 建照是房市趨勢指標,使照則為供給指標,兩者核發量大增,顯示市場前景大好,吸引上市櫃建商持續加碼商廠辦類產品。

 張嘉文表示,北市商辦正處於臨百花齊放的格局,供給增加,但企業剛需同樣強勁,包括中美貿易戰之下的台商回流擴廠、企業整合旗艦總部等,此外,在全球淨零排放趨勢下,企業升級辦公室,以達到歐美客戶減碳或碳中和需求。就投資層面而言,上市櫃法人仍偏好具穩定收益、有增值空間的收租型不動產,張嘉文說,位於市中心精華區,擁有ESG規劃的商辦園區,因具備屋齡新、坪數大、規劃彈性,以及完善商務配套服務,將成為熱門標的。

而明年碳費開徵後,預估商辦M型化波動的將更劇烈,張嘉文分析,精華區老商辦面臨軟硬體條件差距大,以及改建費用驚人等困境,將加速退出市場投入改建,而符合指標的商廠辦不僅有綠色溢價優勢,即便面臨爆量供給壓力,仍擁有競爭優勢。 威京國際行銷經理陳大中表示,「國家企業廣場」近期以總價逾10億元成交,每坪拆算單價176萬元,成為預售商辦最高單價;「中工雲宇宙AI園區」則受鴻海青睞,以75.49億元購入,每坪拆算單價近55萬元,創下新北市廠辦預售最高單價。

 陳大中認為,這顯示商用不動產市場交易熱絡,產業看好台灣未來投資環境,即便供給量增加,但符合市場期待的產品,價格仍有上漲空間。陳大中指出,近期接觸的上市櫃客戶中,有二類需求者增長最多,一是因應企業營運規模成長,需要整合分散各區或各樓層辦公室而出現的大坪數需求;另一是企業現有辦公室無法滿足產業轉型,急尋新門面,以利於招商業務和吸引人才。

8.  國泰建設再砸10.45億元 插旗台中這一超級戰區

國泰建設(2501)近日公告取得台中市北屯區營建用地,共砸下10.45億元,北平路三段約566.58坪土地,每坪土地平均取得成本約184.4萬元,建物面積則約717.98坪,預估將採危老重建方式。國泰建設指出,本次買下台中市北屯區東峰段土地及建物,交易對象為協承國際有限公司及5位自然人,非關係人,付款方式將分為四期,第一期10%、第二期30%、第三期50%、第四期10%。據了解,其土地區位位於四期重劃區,鄰近捷運綠線文心崇德站,為台中市北屯區、北區、西屯區交會地段,屬於北屯區發展較為早期的生活圈,生活圈商業機能成熟,坐擁天津、北平、昌平三大商圈。

台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示,本次國建購地的區段,鄰近捷運文心崇德站,且為發展相當成熟的鬧區商圈,過去文心崇德站周邊即有單價逾150萬元的土地交易出現,加上國建所買的土地符合危老重建條件,可放大開發效益,因此吸引業者重金買地。由於該區段的居住人口稠密,加上長年少有新建案推出,新案在求過於供的情況下,成交價碼不俗,現今行情大約落在5、6字頭,若未來國建推案,在建商知名度加持下,有機會持續推高區段的房價天花板。

9.  聯聚、豐邑、大鑫三強鼎立 文心路軸線站6字頭

北台中近年因捷運、重大建設帶動,加上知名商場陸續搶進插旗,吸引大量人口進駐;而在當前北台中各新興重劃區因房價受軌道經濟帶動、不斷創新高之時,包含聯聚、大鑫開發、豐邑等建商,都選擇回歸市中心,在主幹道文心路沿線推出新案,3案齊發創造百億案量,頗受矚目。

聯聚建設子品牌「理仁建設」在打炒房政策上路、市場回歸自住買盤市場後,鎖定距離捷運文心中清站僅需約3分鐘的690坪北區基地,將推出主打「美感捷運宅」的地上23層、地下4層樓的新案,產品規劃45坪的3房;由於基地位置坐擁地利之便,能快速連結水湳經貿園區,串聯新市政中心,又有水湳舊商圈、北平路與天津路熱鬧商圈的完善機能,甫以品牌力加持,房價支撐上看68萬。

至於已成為「台中第一大行政區」的北屯區,目前人口已經正式突破30.4萬人、戶數也已超過12萬戶,房價更是因各項建設利多不斷走升。根據樂居網統計,北屯區近一年來新屋價格的年漲幅達11.53%,當中近期話題不斷的14期重劃區、水湳經貿園區、單元八的近一年新屋成交均價,則直接來到60.5萬元、72.02萬元、73.68萬元,漲勢驚人;相較之下,北屯區內開發最早、由文心路軸線貫穿其中的四期重劃區,近一年中古屋成交均價則為52.02萬元,不僅價格上相較穩定,有各項完善機能以及捷運沿線優勢,成為不少剛需族購屋時的主要鎖定區域。

「大鑫開發建設」也看好軌道經濟,在捷運綠線四維國小G5站旁、且正對面積達4.6公頃的北屯公園第一排公園角地推出新案「琢寓」,規劃29~39坪的2~3房產品,享有遠眺公園優勢,配備8米大面寬玻璃落地窗,風格規劃獨特,步行約3分鐘抵達捷運文心四維站,因此今年農曆春節初三開工至初五期間迎來30多組賞屋客。

同樣鎖定捷運利多、以及成熟發展都心商圈的便捷性的還有「豐邑機構」,近期推出距捷運文心崇德G6站200米的新案「文心O`Live」,打造樓高30層、地下6層的建物,並推出36~55坪的3~4房產品,基地位置可快速串聯烏日高鐵站,享文心崇德商圈學區、漢口商圈生活機能,邀請「油綠建築教父」劉偉彥建築師操刀,打造含錯層宜居陽台的垂直綠化建物,個案實價登錄揭露目前最高達每坪68.9萬元,平均成交價則為每坪62.24萬元。

對此,凱爾建築代銷負責人簡立凱指出,台中北屯都心崛起,文心路沿線氣勢一路走高,不僅運量不斷創新高,還吸引冠德、日勝生等北部建商紛挾巨資插旗搶進,連帶使周邊房價出現明顯漲勢,文心路百億捷運趨勢發酵,且本身就擁有機能更加成熟發展的舊市區生活圈,如今加上交通等建設利多助攻,相較重劃區建設成形需要時間,讓北屯都心靠攏6字頭。

10. 1,790戶豪宅交易稅額恐倍增 台中、高雄、新北成大苦主

財政部近日發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,擴大豪宅認定標準課稅,六都加上新竹縣市最低從3,000萬元起就被認定為高價宅,適用房地交易舊制課稅、且無法舉證成本等情況,按新版推計標準來計算。房仲業者指出,預期1,790戶的屋主稅額恐倍增。其中,台中增加456件為最多,高雄與新北分別增加211%與210%幅度最大,上述三都堪稱新制最大苦主。

財政部日前發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,針對「個人出售2014年前取得房屋,房地總成交金額達一定門檻者定義」予以擴大,根據住商機構企劃研究室統計,2023全年且屋齡在十年以上有機會適用到舊制之高價房屋交易量,在財政部新頒布的標準擴大後,上述七都共多出了1,790間房子中槍。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,近年台灣各都會房價飆漲,許多早年取得房屋的所有權人都獲利不斐,財政部擴大標準後,這些屋主賣屋後,財產交易所得稅至少增加一倍,去年出售高價房屋的民眾恐將面臨巨稅攻擊,建議在5月報稅季前先預留稅源,避免陷入繳不出稅的窘境。

徐佳馨指出,該政策一出,許多民眾相當恐慌,不過,要釐清的是,這只針對在房地合一稅取得之前適用舊制的屋主,適用房地合一稅的屋主無須擔憂。由於在財政部定義上, 台北市過去是指交易金額逾7,000萬元,本次修正為6,000萬元;新北自6,000萬元下修至4,000萬元;桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市自4,000萬元降至3,000萬元。

在各都會去年一整年交易中,因標準擴大,北市交易量增幅達132%,新北增幅達210%,桃園增幅達139%,新竹增幅為159%,台中增幅為150%,台南增幅為36%,高雄增幅為211%,其中新北與高雄增幅都達200%以上。

主要是近年因房價上揚,帶動大坪數或是透天價格往上飆升所致,同時,台中不斷寫下天價,在件數上也遠遠超過其他縣市,近年因南科話題帶動的台南,由於區域發展集中,加上地方對於高價接受度仍低,因此影響反而不如預期。