1.  不動產業迎戰ESG 建商、房仲拼轉型

身為傳統產業的不動產,面對全球興起的EGS浪潮,似乎也無法忽視,在企業經營上,也不得不作出改變和轉型,尤其建築營造業的碳排放量高,永續議題近年也備受關注。其實,近年已有不少房地產業者,積極推展ESG永續發展,像是冠德建設就朝向綠色家園、永續城市的目標下,逐步落實ESG策略與願景,聚焦環境永續、循環經濟、低碳設計、數位智慧、健康生活五大核心,從建築設計到服務、生活提案著手,接軌國際指標,並建構綠色供應鏈,加速淨零碳排的推進。

目前已取得23項綠建築標章、7項智慧建築標章、4項碳足跡標章,建案「冠德大直湛」更獲得LCBA(低碳建築聯盟)低碳建築標章認證BCFc黃金級殊榮。遠雄建設在二代接棒後,也積極轉型企業方向,推出的「二代宅」可說是遠雄跨足ESG的首部曲,從設計開始導入綠建築概念,使用節能建材等,在工法和施工過程也降低碳足跡。

上市櫃開發商衝鋒當典範 綠能趨勢無法逆

璞園建設董事長李忠恕也表示,未來公司建案外觀會多以鋼骨「帷幕系統」為主,減少混擬土和鋼筋使用,而預鑄工法也會成為未來趨勢。

另外,房仲業信義房屋,可說是ESG的先驅者,信義房屋表示,公司自2017年啟動O2O(Online To Offline)專案,將實體房仲服務轉為O2O整合服務,打造氣候韌性服務,2022年推出AI智能配案,透過大數據解讀客戶需求,並以AI智能演算法模型為基礎,增加配案效率,以創新轉型增進減碳效率。

此外,房仲業行銷活動眾多。除了行銷用紙減量,2022年更將買賣屋流程所需文件線上化,有效提升買賣屋的作業效率,將契約用紙用量降至最低。另外也進行總部大樓溫室氣體盤查,獲得淨零標章「綠級」;供應商面則執行代銷樣品屋地投影,減少興建接待中心耗費的大量建材與成本,也讓信義房屋在國際永續獎項中,獲獎連連。

2.  北部高基期與中南部建設效應 引投資置產客紛南下置產創價

農曆春節過後,房市看屋有好轉現象,包括來客組數、成交組數、待售建案個數的都走升,但市場觀望氣氛仍未完全退散,也因北部房價高基期效應,但中南部推案熱區坐擁建設利多,整合優美景觀、商圈與交通路網等多種生活便利優勢條件,最近吸引不少從中北部南下的投資置產買盤持續進場,也讓推案熱區的一些特色預售建案銷售順暢且創高行情,受到市場矚目。

  台北房價高基期 桃園、新北交易量體與總額高

統計顯示,去年全國預售交易10.6萬件,若對比移轉棟數來看,排除第一次登記的數量後,市場上推估每3戶交易就有1戶是預售案,表現最普通的是台北市,去年成交揭露3417戶,大致較前一年度持平,主要台北市房屋屬於高單價,購屋門檻較高的關係。

去年雖然有平均地權條例上路干擾,下半年預售投資行為降溫,不過受到通膨等因素帶動,預售市場仍吸引自用客穩定買進,預售交易量前三名分別為桃園市的2.14萬件,新北市的2.1萬件與台中市的1.9萬件,這三個區域的預售案相當受到市場歡迎,新北市的重劃區、捷運站與大面積開發的案子,相當受到大台北地區通勤族與北市換屋族的喜愛。

桃園市則是也有不少重劃區推案,和台北差異較大的是,台北小宅去化速度快,但雙北以外的都會區則是2房、3房都受到自用客的關注,高雄市則是在科技業投資定案後,預售市場買盤重新加溫,去年預售揭露近萬件,年增51%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,預售市場雖然換約投資行為退場,但自用客買氣穩定,一方面平均地權條例討論時間已久,政策上路後市場快速適應,購買預售的自用客也不認為房價短期有下修的跡象,有需求遇到條件不錯的案子就擇優買進。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2024年1月分數44.2分,較去年12月43.7分成長,對應燈號仍為代表穩定安全的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」,包括來客組數、成交組數、待售建案個數的分數都走升,預售屋推案量、新成屋戶數則下滑,議價率分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰指出,目前全台房市應已有感加溫,推測3月央行升息機率不高,有利於329檔期發揮,且3、4月份本屬房市旺季,加上520新總統就職的投資市場慶祝行情,整體上半年或都可樂觀看待,諸如重劃區、產業園區、台積電設廠、交通建設、公園綠地、地緣外溢、低首付、低總小宅等房市題材將依舊不敗。

  嘉義科學園區與縣治特區建設前景  房價短期迅速創高

由於中南部紛紛推動設立科學園區與加速高鐵站區發展,最近吸引不少中北部採長期投資置產買盤進場,包括正積極推動的嘉義科學園區自從2023年5月動土,不到一年間已為太保房市帶來利多,預計園區2029年完工,嘉義科學園區將和高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等地,形成共同生活圈。

嘉義縣近年積極推動產業轉型,目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一、二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大新興產業園區。加上華泰名品城也將進軍嘉義高鐵站區,設立大型Outlets購物中心,使區域的產經發展與生活機能更加健全;由於太保房價在高鐵沿線尚屬親民,現階段供給仍以中古透天厝為主,總價千萬左右就能買到50~60坪的透天產品,頗受市場青睞。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,太保預售屋均價高於北部都會區的部分地區,主要是因太保的預售新案,幾乎都集中在高鐵站區、縣政特區等建設利多豐厚的精華區段。而北部都會區的龍潭、楊梅等地則恰恰相反,新案受限鬧區開發飽和,推案朝郊區擴散,甚至不少大樓華廈預售案,都坐落都計外的相對低價區,使區域整體的均價表現,低於部分推案集中精華區的中南部城鎮。

台灣房屋統計實價登錄嘉義科學園區周邊的房價行情,成屋方面,中古華廈或大樓產品,漲幅不大,從15.1萬小漲至15.3萬;透天總價從918萬到922萬,小增4萬。不過預售屋則是漲勢驚人,華廈大樓從2022年26.1萬,到2023年平均單價28.4萬,年漲8.8%。

  半導體設廠與高鐵站區發展 引中北部投資置產族南下卡位

台積電加碼投資高雄,預計3座2奈米先進製程設廠效應帶來人口紅利,房市需求噴發。近期位於台積電楠梓廠車程約10分鐘的橋頭新市鎮一帶預售案場紛紛銷售創佳績,有台積電助攻,北高雄房市更顯活絡。

郡都集團董事長兼任執行長-唐承指出,除了台積電加持,也因低基期3字頭房價,吸引不少台北、新竹、台中、台南置產客購買,還有許多要調到高雄的台積電工程師入手,各界都相當看好高雄。

唐承認為,以六都房價來看,高雄基期最低,房價長期被低估,但高雄擁有陸海空交通優勢,不只台積電設廠,北高雄有橋頭科學園區、楠梓科技園區,及亞洲新灣區5GAIoT等產業陸續進駐,吸引大量高階人才移入,住居需求提升,帶動高雄房價上揚,高雄房價還有增值補漲的空間。

3.  台股挑戰萬九、房市也噴發 六都前2月交易量年增4成

今日六都地政局公布2月份買賣移轉棟數,因2月天數少,又逢春節假期影響,交易量均呈現下滑,六都總計14,786棟,月減40.9%,前兩月合計為39,817棟,成長40.1%。六都2月台北市月減40.9%,新北市量縮37.0%、桃園月減37.3%,台中減少48.6%,台南市月減39.8%,高雄市量縮41.0%。

與2023年2月相比,2024年2月六都建物買賣移轉棟數年減6.5%,六都交易增減互見,其中,桃園市與台南市量增,桃園市成長21.5%,台南微增1.4%,其餘四大都會區均量縮,新北市年減17.0%最多,其次則是台中減少14.5%,台北市與高雄市分別年減8.4%與6.3%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,2月恰逢春節,工作天數短自然影響交易量,不過如果將今年前兩月移轉量相加,可發現整體仍延續去年底買氣,成交表現仍能持穩。值得注意的是,在今年前兩月除交屋外,園區與重大建設話題持續發酵,特別是低總價個案,在股市表現強勁,資產佈局需求大的前提下,買氣穩健成長,可說是為新年開了好彩頭。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,進一步觀察今年前兩月六都建物買賣移轉棟數,整體交易量合計為39817棟,與去年同期年增40.1%,逼近4成。其中台北市年增34.4%,新北市年增34.9%,桃園市年增47.9%,台中市年增38.0%,台南市年增44.3%,高雄市年增44.0%,六大都會區均較去年同期成長超過3成,顯示今年房市交易熱度明顯升溫,預估今年第1季房市較去年同期量增2成以上機會不小。

徐佳馨認為,今年房市政策偏向溫和,不過要注意的部分是,區域房價已在高檔,低總價搭配新青安貸雖吸引首購族,為自住為主的市場帶來買氣,但總價不變單價漲的狀況,直接挑戰買方實際需求,此種狀況能否在下半年持續支撐,考驗買方的實力。陳金萍補充,主計總處上調今年國內經濟成長率至3.43%,經濟景氣逐步回升,出口及消費均成長,民間投資動能也獲得支撐,加上近期台股持續挑戰萬九大關,民眾消費、購屋信心都有明顯回溫跡象,有利於後續房市表現。

此外,近年來在政府積極打炒房政策的推動下,房價急漲狀況已不復見,反而增加自住、長期投資、置產族群進場的機會,目前房市也的確是自用、長期置產當道,若買賣雙方縮小價格認知差距,成交機會將大增,預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第二季,上半年房市交易量能仍可期待。

4.  政院拋虛坪改革恐衝擊房價?李同榮:市場將有兩種變化

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案,內政部長林右昌日前宣布虛坪改革方案,主要有兩大策略,包括改進停車空間,重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」;改進容積計算,將「一般電梯」改放到免計容積,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。針對虛坪改革與實坪制之利弊得失,房市趨勢專家李同榮認為,這取決於「公設加值的合理化」與「資訊揭露的透明化」兩大關鍵因素,而實坪或虛坪改革,在總價主導的剛需市場機制下,都對房價漲跌產生不了實質性的影響。

李同榮指出,實坪制與虛坪改革.不是「是非題」,而是「選擇題」,林右昌部長上針對兩個方案的利弊權衡,擇優而訂定虛坪改革政策,兼顧公設的加值性與必要性,朝向合理化縮減了公設的比例,這項政策值得肯定。往後建商在總興建面積不受影響之下,虛坪灌水的公設就不復存在,尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設,另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1%為標準,並保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺。

也就是說,未來社區管委會空間將落在6~30坪,且另將「一般電梯」從現行的「應計容積」改為「免計容積」,不必要且灌水的公設項目將被刪除,同時,並針對必要的公設強化分項標準審查,如此一來,未來新建大廈依土地面積大小,可以縮小公設5%-10%,也可以達到實值公設標準的合理化。

李同榮認為,主張實坪制雖有其單價資訊透明化與防止公設灌水的優點,但若貿然提出將產生很多後遺症,包括舊制登記九百萬戶全面翻新,全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減3成以上;而若採新制舊制一刀切翻新,恐造成新舊單價的價格揭露更混,購屋者更弄不清新舊單價落差,無所適從,不但房價不受影響,新舊謄本資訊將可能更混餚不透明,同時也耗費大量公帑與社會成本。

至於虛坪改革是否會造成房價漲跌影響?李同榮提兩大觀點說明政策對整體房價的走勢影響有限:

一、整體市場總價不變,單價微調:

目前房市處技術面高檔,總價主導剛需市場,在市場機制運作下,虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價,也就是說大部分市場在總價不變下,部分市場單價可能微調,對房價漲跌不受影響。

二、部分超漲區 單價不變,總價微調:

目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板,這些區域的房價原本開始微幅鬆動,若要維持總價,單價若拉高,敏感度會較強,因此可能會微幅影響總價的下修,但這不代表是政策影響,而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

5.  北市推防災型都更 重建符合「4面向、5條件」可獲30%容積獎勵

台北市老屋數量多,為了提高危險建築物重建誘因,鼓勵更新改建,台北市長蔣萬安推出的「都更5+2箭」,其中第6箭「防災型都更專案-加強防災共創未來」,推動「耐震能力不足」之危險建築物更新重建,日前提請都市計畫委員會審議通過,只要符合「4面向、5條件」,就可獲得原建築基地基準容積30%的容積獎勵。面對氣候變遷及天然災害衝擊,台北市政府表示,為提升環境調適能力,希望透過容積獎勵鼓勵耐震不足建築物更新重建。

此計劃適用對象為基地面積達1000平方公尺(約302坪)以上,且「經結構安全性能評估(初評或詳評皆可)ID值<0.35」或於「建築物耐震設計規範」訂定發布前(民國63年2月15日)領有使用執照的合法建築物,詳細內容依都市計畫發布實施內容為準)。此外,重建後建築物應達4面向,包括結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善,以及包含耐震設計、綠建築、智慧建築等5項規劃設計條件。

此案日前提請都市計畫委員會審議,會議中經多方討論,委員皆對於市府提出加速耐震能力不足建築物重建政策表示支持,且對於2050淨零排放具有正面效益,期能達成示範性效果。都市發展局局長王玉芬表示,台北市面臨都市環境的挑戰,本次新訂之危險建築物容積獎勵,主要協助耐震能力不足建築物加速改建,以達韌性城市及本市2050淨零排放政策目標,朝低碳城市、永續與韌性之安全之都邁進。

6.  房市買氣催落去!前2月買賣移轉量年增4成 創近13年新高

根據全台六都公布2024年2月「建物買賣移轉棟數」,因天數少,又逢春節假期影響,交易量均呈現下滑,六都交易量合計為1萬4,786棟,月減40.9%,其中台北市月減40.9%、新北市量縮37.0%、桃園月減37.3%、台中減少48.6%、台南市月減39.8%、高雄市量縮41.0%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差,2月的建物買賣移轉棟數反映的是1月至2月初的市況,因2月適逢7天農曆春節假期,工作天數少,的確會影響到房市量能,2月交易量縮也實屬合理。

統計今年1~2月合計為3萬9817棟,成長40.1%,為近13年新高。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,2月恰逢春節,工作天數短自然影響交易量,不過如果將今年前2月移轉量相加,可發現整體仍延續去年底買氣,成交表現仍能持穩。如北市量增34.4%,新北量增34.9%,桃園量增47.9%,台中量增38.0%,台南量增44.3%,高雄量增44.0%,均呈現大幅上揚。值得注意的是,在今年前2月除交屋外,園區與重大建設話題持續發酵,特別是低總價個案,在股市表現強勁,資產佈局需求大的前提下,買氣穩健成長,可說是為新年開了好彩頭。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,將1~2月量能合計來看,各都年增率皆從3成起跳,都會區整體量能更年增逾4成,顯示市場買氣仍延續去年下半年以來的成長力道。今年初買氣表現亮眼,主要是選後政策干擾淡化,且新年股市再創新高,經濟展望相對樂觀,帶動民眾購屋信心,市場主力的首購買盤,亦持續受新青安催化積極進場,使今年前2個月衝出近4萬棟大量;加上去年初的交易量為近年低點,也讓今年前2個月的買賣移轉棟數,受低基期影響繳出亮麗的年增率,並寫下近13年的1+2月同期新高。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,排除節慶影響,市場買氣正呈現穩健回升的趨勢。對於年後市場表現,從短期來看,大量購屋需求將遞延到農曆年後,再加上目前各種利空資訊已經逐漸被市場淡化、股市開出紅盤、329檔期將至、新青安貸2.0等利多因素,都為房市注入了很強的攀升動能,因此研判今年3月的市場表現將會延續前2月的力道,呈現增長趨勢,今年Q1的買賣移轉棟數應會相較於去年同期呈現大幅增加的狀況。

展望後市,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,去年12月與今年1月的第一次登記新成屋數量約2.8萬棟,可能陸續會進入交屋,帶動移轉棟數增加,加上去年下半年以來新青安房貸帶動首購買盤信心,政策上又沒有太多打房的氛圍,市場買氣穩定,延續去年下半年以來的交易市況。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,房市即將蹲低跳高,迎來傳統3月開始的旺季階段,今年無大選因素,利率凍升,新青安、低首付持續有利房市發展,建商供給量也將放大,上半年樂觀以待。下半年則有美國大選干擾,資金布局傾向保守,以及囤房稅2.0上路波及房市的實質與信心層面,變數稍多,預期全年移轉量維持30萬棟以上水準,但要巨幅升溫衝高還得觀察。

7.  購屋族全跑出來了!海悅2月營收大增254%

海悅國際公告2024年2月合併營收,總計7.14億元,較去年同期大增254.07%,累計1~2月合併營收為17.21億元,年增率409.76%。海悅表示,隨著台灣經濟景氣逐步回升,國內金融投資市場資金穩定,房市氛圍正向且需求明確,加上新青年安心成家購屋貸款優惠方案支持自住購屋需求,海悅憑藉銷售市況良好的重點建案持續挹注,繳出累計1~2月代銷收入為10.87億元,年增率222.02%。

受惠代銷營建雙軌並進,海悅首季代銷與營建收入能見度優於去年同期,第二季則進入新舊案交接期,海悅表示,目前已手握大同集團旗下尚志資產捷運中和機廠案,以及達麗、聯上建設與新潤建設共同開發的板橋住宅案等百億級的大型代銷建案,代銷儲備量能無虞。

未來將謹慎觀察重點代銷建案的銷售狀況,期以公司全台總計逾千億代銷儲備案量陸續開案,下半年將陸續為公司增添營收成長動能。展望今年,海悅表示,隨著區域房市銷售展望佳,將悅憑藉規模經濟加上轉投資收益,以及深化與建商的策略,今年亦審慎佈局雙北市都更危老投資案,隨著建案逐步開花結果,可望堅固中長期營運成長動能。

8.  北市都更第8箭黃金箭啟動 加速33案海砂屋更新速度

台北市長蔣萬安上任後積極推動都更,去年陸續推出5+2箭,他4日也宣布都更第8箭瞄準海砂屋,「575專案」正式啟動,目前列管拆除重建的海砂屋,所有權50%同意就會進入第二階段,超過75%同意就進入第三階段,而目前符合資格就有33案,海砂屋危及住戶和行人安全,都更刻不容緩,第8箭也視為黃金箭。

台北市都更處表示,都更第8箭「台北市高氯離子混凝土建築物575專案計畫」正式啟動,並有「列管我就幫」、「過半即進場」2大亮點,經北市列管屬「須拆除重建」的高氯離子混凝土建築物,整合第一階段都更意願超過50%,且尚未辦理自辦公聽會,即可申請專案參與公辦都更。

都更處表示,第二階段由北市府聯合民間技術團隊就迅行畫定更新地區範圍,快速提供建築、財務草案,並辦理說明會向社區說明,經意願調查達75%即可進入第三階段啟動公開評選實施者作業,由實施者擬具事業計畫及取得住戶同意,並協助後續都市更新事業計畫報核及重建工作。

蔣萬安指出,北市老舊建物非常多,30年以上建物達72%,加上極端氣候和地震頻繁,因此上任後極力推動大都更,去年陸續推出都更5+2箭,而海砂屋鋼筋外露鏽蝕、天花板水泥剝落及陽台圍籬掉落,都會造成住戶甚至行人安全疑慮,都更刻不容緩,因此今日針對海砂屋射出第8箭黃金箭。

蔣萬安說,很高興575專案正式實施上路,第一階段只要目前列管要拆除重建的海砂屋,所有權50%同意就會進入第二階段,即刻進場政府協助試算財務並辦理說明會,同時調查意願,超過75%同意就進入第三階段,公開評選實施者,相信未來會有非常多海砂屋透過575專案加速改建程序,目前列管符合資格就有33案。

媒體關心,目前恐仍有黑數,就連住戶也不知道建物就是海砂屋。蔣萬安指出,去年進行鑑定補助試辦3案,今年也編列預算1190萬元,只要過半住戶同意,管委會提出申請鑑定,北市府就提供最高1間145萬元補助,相信未來鑑定補助、加速審議再加上575專案,將加速整體海砂屋更新速度。

9.  房市剛需強 329檔期新案難見甜甜價

房市推案量熱度持續,新案開價未見修正,根據591市調資料顯示,今年以來七都前二月已公開銷售個案平均開價,除北市、新竹因去年高價案較多,今年有明顯修正外,其餘各都仍緩步墊高。營建成本居高不下,在經濟景氣展望轉佳、台股續創高點,剛需買盤持續捧場下,新案難以賣得比舊案便宜,只會向上再挑戰買方價格認知和購屋負擔力,預期今年329檔期新案價格,愈來愈難見到「甜甜價」。

591市調顯示,台北市去年在蛋黃區有新案進場墊高基期,今年推案則多集中在士林、北投一帶,而新竹也因去年竹北高鐵、新竹關埔等高價推案多,而今年新竹推案重心轉往湖口、新埔等地,使新案價格有較明顯修正,不過其餘各都較去年同期平均開價仍上調1%~5%。經過此波房價上漲,台北市新案均價三位數、新北6字頭、台中及新竹4字頭,桃園、台南、高雄3字頭,已成常態,全台預售屋均價已不見1字頭旳縣市。

10. 擠下文華苑!松山區「新樓王」每坪246萬成交

實價揭露,璞真建設在松山區推出的「勤美璞真城仰」預售案21樓戶,去年12月底以總價3億467萬元成交,總坪數約151坪,扣除車位後,每坪達246.9萬元,單價高過一旁指標豪宅「文華苑」,並創松山區單價新高。根據實價,過去松山區高成交單價紀錄,是由同樣在慶城街的頂級豪宅「文華苑」拿下,該社區14樓戶2022年7月以總價13.74億元成交,不過由於總坪數高達700坪,扣除車位成交單價換算約244.55萬元。

住展雜誌發言人陳炳辰表示,該豪宅社區地點頗為卓越,除緊依知名五星級飯店「文華東方」,又與松基公園為鄰,地段優勢又有鬧中取靜的綠意環境,使其廣受高資產族群青睞。此外,周邊又有頂級豪宅「文華苑」互相襯托行情,且又為預售屋,屋齡更新,對北市金字塔買方極具吸引力道,因此此次高樓層戶才能奪下「松山樓王」寶座。

對於「勤美璞真城仰」周邊行情,陳炳辰評估,目前北市較居知名度的豪宅聚落,松山以敦化北路沿線較為知名,但在「文華苑」、「勤美璞真城仰」陸續進駐後,目前「文華東方」周邊也逐漸形成為新興豪宅聚落,周邊此類產品基本站穩「200萬元豪宅俱樂部」,而高樓層則由於景觀自然更為卓越。基公園為鄰,地段優勢又有鬧中取靜的綠意環境,使其廣受高資產