1.  都是社宅惹的禍?高市開發區土地因盤點社宅用地停標 建商都傻眼

高市府地政局113年度第1季開發區土地標售,共計推出12標優質建地,原訂於113年3月27日開標。18日下午地政局卻突然公告,為配合內政部函請高市府評估整體開發區留設土地供興建社會住宅使用,地政局暫停原定開發區土地開標作業,並盤點得供社會住宅等公益性使用之開發區土地。

此舉讓建築業界傻眼,對需求推案土地的業者更是抱怨連連,咸認市府庫存開發區土地超過10萬坪,加上仍持續重劃開發精華區段,若日後也拿來興建社宅,是否有本末倒置的問題,恐將打亂房市正常發展,民眾接受度也未必提高。

高市府地政局指出,按內政部113年3月14日函高市府及各直轄市、縣市政府,該部刻依行政院院會通過「提升社宅用地供給精進措施」,規劃整體開發區留設土地供興建社會住宅使用之推動原則與具體作法,請高市府於現階段配合政策,暫停標售整體開發區土地,並優先評估土地提供興建社會住宅等公益性使用。地政局依上開函示,暫停本季土地標售。

地政局表示,依據平均地權條例規定,抵費地標售係為回收開發區成本,全國作法均一致,惟除公開標售外,並得按底價讓售為社會住宅用地、公共事業用地等。高雄市辦理抵費地標售原則為「適量推出、調節供需」,採分年分次公開標售,並非重劃完成後即一次性全部推出標售,而係視地方發展情形,採穩健持平策略,審慎控管供給量能,衡平市場需求。

不少建築業者對市府此舉敢怒不敢言,咸認社宅用地應和開發區土地標售脫鉤,尤其政府積極推動南部高科技S廊帶,台積電已將在楠梓產業園區投資約2兆元,設置3座2奈米先進製程晶圓廠,包括產業鏈也將增加約4.5萬個工作機會,對於周圍楠梓、左營、橋頭一帶,將帶來龐大租購房屋需求,市府宜提前考量高科技業的從業員工這種居住需求,尤其楠梓高雄大學城一帶庫存的開發區土地達3萬坪以上,加上即將開發釋出的三民區河堤南路107期重劃、左營區先鋒路108期重劃等精華區段,是否適合做為社宅用地,值得主管單位審慎評估。

2.  高雄房價已漲到頂?建商公會:台積電設廠將開花結果宜趁早買房

根據行政院主計處預估,今年國內GDP、消費者物價指數(CPI)預測值上修,物價仍面臨通膨警戒線,若未來電價確定調漲,不排除CPI再上升。高雄房價也在近3年來快速上漲,蛋黃區均價站穩4字頭、蛋白區也紛紛站上3字頭,讓不少消費者感嘆房價難追。

高市不動產開發公會理事長陸炤廷在該公會年度會員大會分析指出,台積電預計投資2兆元在楠梓設置3座2奈米先進製程晶圓廠,明年底即將投產,估計5年內半導體產業鏈將增4.5萬工作機會,房價穩定上揚,有自住與置產需求的民眾宜趁早買房。

高雄市不動產開發商業同業公會今(18)日假漢來大飯店召開「第15屆第三次會員大會」,大會由理事長陸炤廷主持,陸炤廷也向與會的會員代表分析高雄房市發展,他說,在需求大增及相對供給減少,以及能源吃緊的環境下,及物價、房價翻漲的局勢試想在這樣的潮流之下,物價、房價跟著推升,幾乎沒有回頭路,即便政府下重手推出各種2.0政策打壓,購屋需求未減,房價還是持續高漲,相較於被物價打趴的幣值與定存,保值性高的不動產,更成為握在手中最安心的資產護身符,這就是政府無法壓抑的民意!

陸炤廷表示,高雄房價不是空穴來風炒作出來的,很感激高雄市政府積極地引進科技產業,招商建設大高雄,讓台積電落腳高雄從傳說變成事實,2025年將開始量產;並且與陽明交大、清大等理工名校敲定高雄分校,未來將培養更多南台灣的優秀子弟兵,在家鄉就業服務,終於不用再北漂,教育是百年大計,高雄未來勢必將成為台灣科技重鎮之一。

同時淨零排碳在國際間早已進入執行年,台灣跟隨世界的腳步,碳權交易所在去年8月也已經在高雄市成立。這對於未來建築成本的影響可能會愈來愈明顯,要如何有效降低排碳費,要如何精算計入成本及定價等等,都是未來幾年要深入研究的重要功課。

目前高雄市與大高雄不動產開發公會,積極與高市府溝通協調,針對容移法規修訂議題,爭取建商合理權益與降低購地開發成本難以掌握疑慮,初步獲得市府善意回應,但不少業者也預估日後土地開發成本再度墊高難免,也勢必讓房價漲幅提高。

3.  美術1号院真地王 攜手凱悅豪宅創價

    國際城市知名的豪宅區,多位於上萬坪的大公園旁,包括紐約中央公園、倫敦海德公園等,廣達近13萬坪的北高雄美術公園,周圍也成為高雄知名的高雄豪宅區,尤其
    是正對美術公園角地,開窗就享受美術館開闊綠意,目前興富發集團在美術公園首排角地推出「美術1号院」景觀豪宅大樓預售案,更引進國際凱悅飯店,讓時常出國
    度假的住戶,在家即能擁有媲美國外高檔飯店度假般的享受,深獲頂端客層的認可與喜愛。

美術公園難得的寬闊景觀,幾乎達台北大安森林公園1.6倍面積,加上國際凱悅飯店加分效益,也媲美台北大直「西華富邦+萬豪飯店」,再串連大安森林公園的綠意,也如同紐約中央公園旁的「ONE 57」豪宅大樓,低樓層也規劃Park Hyatt 柏悅飯店,下樓即是精品名店街,因此獲得眾多金字塔頂端客層的認同。

建築業界分析,由於高雄市政府持續推動「大美術館計劃」,高雄市立美術館41公頃園區,同步啟動美術館園區整體改造,並朝向三大主軸,包括空間改造、營運革命、未來願景,結合高美館、兒美館及自然生態園區,與新落成不久的最美內惟藝術中心加入,結合輕軌導入參訪人潮,將打造美術園區成為「高美館藝術生態園區」。而美術公園更是大美術館計畫的核心區,美術公園旁的角地近乎絕版,凸顯基地條件的稀有價值。

興富發集團目前選在直接面對美術公園的明誠四路、美術東二路角窗基地,施工中的「美術1号院」景觀豪宅大樓預售案,地段價值也如同鑽石門牌般,坐擁珍稀的美術公園首排約2500坪絕版角地,同時將與「國際凱悅飯店」共構展現地標型建築特色,並禮聘國際知名的Aedas建築事務所打造外觀,讓高雄美術館園區地標型建築,也能站上國際舞台展現光芒!

「美術1号院」採樓高最高33層、地下7層設計,建築採SRC加SC的鋼骨耐震結構,結合柱內灌漿10000psi高性能混凝土與美國ITT阻尼器、BRB斜撐制震系統,連續壁厚度1米,提高建築耐震性能,預計114年第二季完工,基地緊鄰將開設的五星級凱悅飯店,也預計114年底完工。
4.  飯店改住宅出售!北大這一案超稀有 詢問度激增

根據住展雜誌調查,三峽北大特區發展已臻成熟,生活機能皆已到位,加上街廓新穎,產品順銷其來有自。惟由於單價已上5字頭,銷況比起前年4字頭時有明顯落差。早安北大系列的「女王萬歲2」,目前已剩少量3房及一樓店面,成交均價約每坪54萬。富總建設「北大儛」銷售將近7成,也是餘3房單位為主,近半年去化趨緩,成交均價約每坪53萬。

近期有一特殊新案準備推出,為由原本的福容飯店變更而來的「麗寶萊茵」,,屋齡已超過10年,室內隔局為26、36坪的2~3房,因為是區域稀有的新供給,加上距捷運約600公尺,還有部分棟別面學校,多項優秀條件讓此案還在籌備階段就有不錯來客詢問量,預計會在3月公開銷售。

位橫溪路的透天案「青鳥之森」,現場表示結案,目前登錄達60戶,扣除特殊戶後成交在1980~2298萬元,以本地與二高沿線的台北客為主力成交方。

中園國小附近的「青松安家」,眼下正在申請使照,雖然地點稍偏,但由於是三峽區域低價,也是大台北地區南區少有的3字頭行情,,目前去化2成多。素地有限的三峽區,新屋供給好一段時間呈現低檔,當地危老的開發型態又不風行,北大特區開發亦近飽和,去年僅推出二新案,未來除了持續觀察舊市區危老開發有無成長外,還可期待北大特區東側的麥仔園地區開發計劃,然還在只聞樓梯響階段,進度未明。

5.囤房稅2.0將上路 基市自住房屋稅降3千萬

囤房稅2.0將於今年7月上路,基隆市也將於明年2月底前完成房屋稅徵收率自治條例修正,提供差別級距,自住房屋稅率調降,預估基隆市在完成自治條例修正後,預估有5.9萬戶可受益,減稅3千餘萬元。為配合囤房稅2.0上路,基隆市政府預計將於2025年2月前,完成《基隆市房屋稅徵收率自治條例》的修正,屆時全市僅有單一自住房屋的民眾,房屋稅的稅率將可自現行的1.2%降至1%。

以基隆市今年5月即將開徵的房屋稅來看,全年查定數有17.6萬戶,參考現有資料試算,預估將有5.9萬戶可以享受1%的優惠稅率,預估全市房屋稅將減少約3千餘萬元。另外,針對非自用住宅持有數量加重稅率,建商餘屋基準稅率也隨持有年限調高,公益出租人、社宅等財政部也釋優惠,納入排除並每年可減免所得稅。

這項自治條例的修正,將針對住家用房屋稅,分為「自住」及「非自住」,其中「自住」全國限三戶,另外,除調高「非自住」稅率外,也明定房屋現值在一定金額以下的「全國單一自住」房屋,現值不及120.29萬元者,將可享有房屋稅率1%的優惠。

依目前基隆市的資料來看,預估可享有優惠稅率的戶數,全市有52913戶,占全年查定數33.64%。不適用以及現值超過標準的戶數約3%,179戶。不過今年基隆市陸續有大型社區建案落成,預估基隆市全市查定數還會持續增加。

另外,在餘屋的計算上,稅務局依照納稅人取得皆未移轉的房地作為統計基準,依基隆市稅務局的試算,以現有1585件中,自然人持有1199件,大多是自己運用房屋,非屬待售房屋。另外在法人持有的386件中,持有較多的包括了台電持有的勞工宿舍186件、建設公司的推案110件,其餘大多為勞工宿舍。

6.  年輕人都在衝? 全台35歲以下房貸族激增三成

近年房價高漲,買房成家對於一般年輕人而言似乎是遙不可及的夢,不過,東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現,被大眾認為買不起房的年輕人反而更敢進場。從2019年到2023年,全台35歲以下房貸族的申貸件數從4.5萬件增加到6萬件,短短5年就增加約1.5萬件,成長幅度高達32%,而35~50歲房貸族和50歲以上房貸族的成長幅度分別只有23%和14%。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,年輕世代在買房決策上確實更敢衝,再加上現在有「新青年安心成家購屋貸款」來減輕年輕人的購屋壓力,相信未來進場買房的年輕人還會繼續增加。黃勝暉分析,由內政部不動產資訊平台揭露,去年第3季全台平均購屋單價為32.4萬元,較2019年同期25.2萬元,增加7萬元,漲幅接近三成,顯見房價漲勢驚人,這讓不少購屋族產生了「現在不買房,以後會更貴 」的心理壓力。

其次,在少子化的浪潮下,現在的父母普遍更加疼愛小孩,許多父母為了幫助小孩減輕成家立業的壓力,都會主動幫忙支付自備款或提供其他形式的資金支援,因而使得年輕族群的購屋比重有所攀升。此外,政府釋出的新青安利多,也進一步加強了年輕人進場買房的動力。

黃勝暉指出,年輕人買房偏好與上一代人相比存在著明顯的差異。

第一、不同於以往的大家庭模式,現在的年輕人更注重私人空間,普遍偏好房間數量較少、坪數較小的住宅,通常以兩~三房的小宅產品為主流。

第二、現在年輕人更在意生活品質及便利性,有管委會、電梯大樓、豐富公設的電梯大樓往往更受年輕族群的青睞。

第三、面對不斷走揚的房價,不少年輕人為了壓低購屋總價,同時又要滿足一定居住品質,因此寧願到相對外圍的蛋白區、蛋殼區買房置產,以雙北來看,淡海新市鎮、洲子洋重劃區等地都吸引了不少年輕族群的駐足。

黃勝暉提醒,買房成家圓夢是好事,但對於口袋不深的年輕人來說,買房後的房貸、房屋稅、地價稅、修繕費用等林林總總的支出加起來也是不小的壓力,因此建議年輕族群進場前還是要謹慎評估自身的財務狀況和預算範圍。

另外,雖然現在很多年輕人都利用新青安的5年寬限期大膽進場,但5年寬限期結束後,每月房貸支出將大幅提高,加之過去幾年全台房價飆漲,部分缺乏基礎建設但房價早已超前反映的區域,未來房市走向仍存在不確定性,在此情況下,貿然追價進場仍有一定風險,購屋族要謹慎。

7.  台中房市翻新頁 西屯區預售單價超車「新北板橋、新店」

2023年六大都會區建物買賣移轉棟數為236,363棟,與2022年相比年減3%,雖然是自2020年來最低交易紀錄,不過還是有不少區域表現仍十分突出。永慶房產集團根據六都建物買賣移轉棟數資料,統計2023年六都的十大熱門交易行政區,發現桃園市的中壢區和桃園區包辦交易量前二名,新北市則以5個行政區入榜最多;台中西屯區預售屋平均單價則已超車新北板橋、新店區。

觀察2023年六都十大交易熱區中,中壢區交易量達8,885件居冠,第二名的桃園區以8,436件緊追在後。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,近年桃園的重劃區大幅開發,熱度、話題性不停歇,再加上市場推案量大、供給物件多元,且能同時滿足首購、換屋及置產族等各式需求,推升房市交易量能。在產業投資、就業無虞、人口成長、交通建設及重劃區大量推案催動下,加上房價相較雙北便宜,使雙北購屋族群外溢到桃園買房,兩區也成為買房的熱門選項。

若觀察各縣市的行政區入榜數,六大都會區中,新北市一口氣囊括五個名額,分別為板橋、新店、三重、新莊及中和區。陳金萍指出,新北入榜的五個行政區,皆有以下幾個特點,首先是「強勁的需求」,其中板橋、新莊、中和分別為新北市人口最多的三大行政區,而三重臨北市僅一橋之隔,新店就業機會多,使住宅剛性需求龐大。

其次為「區域建設題材」,除了已開通的環狀線行經板橋、新莊、中和、新店四區外,未來三重區也會有環狀線北段通過,皆為該區域大幅增添交通利多。再來是「大規模的重劃區」,新屋能大幅挹注交易量能,如板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區、三重重陽重劃區、新莊頭前重劃區與副都心重劃區以及中和華中橋西側重劃區。

最後是「完善的生活機能」,觀察這五個行政區無論是食、衣、住、行、育、樂各方面皆有一定水準。綜合以上條件,自然吸引眾多人口遷入,使購屋需求持續上升,推升該區房市表現。至於台中「西屯區」預售屋平均單價為67.8萬元,超車新北蛋黃區板橋的67.1萬元和新店的66萬元。陳金萍分析,「台中七期」為全台知名的豪宅區,其中又橫跨西屯與南屯這兩個行政區。

近年來,在許多重大建設及大型企業進駐、台中捷運正式通車下,再加上原有便捷的公路系統及豐富的生活機能,七期重劃區因此也被譽為台中的信義計畫區。該重劃區的預售新屋大幅推升西屯區的交易價量,使去年一整年西屯區的預售占比就高達近五成,預售市場十分熱絡。

8.  去年六都十大交易熱區 北市全軍覆沒、桃園這兩區登買氣王

據六都建物買賣移轉棟數資料,統計2023年六都的十大熱門交易行政區,發現桃園市的「中壢區」和「桃園區」包辦交易量前二名,新北市則以五個行政區入榜最多;而台中「西屯區」憑藉區域優勢,預售屋平均單價已超車新北板橋區。

觀察2023年六都十大交易熱區中,「中壢區」交易量達8,885件居冠,第二名的「桃園區」也以8,436件緊追在後,這兩區房市買氣相當火熱。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,桃園市因與雙北的地緣關係,近年隨著高鐵、捷運等軌道交通愈漸完備,再加上TPASS上路後,一小時生活圈儼然成形。而且桃園還坐擁空港的優勢,讓該區成為企業廠辦、總部設點的一級戰區,此外近年推動產業升級,計畫將桃園打造成智慧產業新聚落,帶動當地產業發展,吸引大量就業人口湧進。

陳金萍說明,近年來,桃園的重劃區大幅開發,熱度、話題性不停歇,再加上市場推案量大、供給物件多元,且能同時滿足首購、換屋及置產族等各式需求,推升房市交易量能。像是「中壢區」有青埔高鐵特區、過嶺重劃區等,「桃園區」也有中正藝文特區、中路重劃區、經國重劃區及小檜溪重劃區等,在產業投資、就業無虞、人口成長、交通建設及重劃區推案量大的催動下,和房價相較雙北地區更具優勢,使雙北購屋族群外溢到桃園買房,這2區也成為買房的熱門選項。

若觀察各縣市的行政區入榜數,六大都會區中,新北市一口氣囊括五個名額,分別為板橋、新店、三重、新莊及中和區,為六都之最。

陳金萍指出,新北市與台北市相連,各方面皆有著密不可分的依存關係,緊密的交通路網更是拉近了兩都會區距離,而且新北因具有相對平易近人的房價,及在不少重劃區的新屋挹注下,讓購屋選擇更為多元,也磁吸了不少北市剛性需求轉移至新北落地生根,增添當地房市動能。

此外,陳金萍表示,新北入榜的五個行政區,皆有以下幾個特點,首先是「強勁的需求」,其中板橋、新莊、中和分別為新北市人口最多的三大行政區,而三重臨北市僅一橋之隔,新店就業機會多,使住宅剛性需求龐大;其次為「區域建設題材」,除了已開通的環狀線行經板橋、新莊、中和、新店四區外,未來三重區也會有環狀線北段通過,皆為該區域大幅增添交通利多。

再來是「大規模的重劃區」,新屋能大幅挹注交易量能,如板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區、三重重陽重劃區、新莊頭前重劃區與副都心重劃區以及中和華中橋西側重劃區;最後是「完善的生活機能」,觀察這五個行政區無論是食、衣、住、行、育、樂各方面皆有一定水準。綜合以上條件,自然吸引眾多人口遷入,使購屋需求持續上升,推升該區房市表現。

至於台中「西屯區」受惠於七期重劃區帶動下,預售屋平均每坪單價為67.8萬元,竟然還超車新北蛋黃區板橋的每坪67.1萬元和新店的66萬元。

陳金萍指出,「台中七期」為全台知名的豪宅區,其中又橫跨西屯與南屯這兩個行政區。近年來,在許多重大建設及大型企業進駐、台中捷運正式通車下,再加上原有便捷的公路系統及豐富的生活機能,七期重劃區因此也被譽為台中的「信義計畫區」,肩負著台中的政治、商業與文化中心。而該重劃區的預售新屋大幅推升西屯區的交易價量,使去年一整年西屯區的預售占比就高達近五成,當地預售市場十分熱絡!

9.  內政部:虛坪改革不會助漲房價 已與業者溝通、討論

內政部日前端出虛坪改革方案,立委關注,會不會造成房屋單坪售價提高?內政部長林右昌昨(18)日回應,實際上並不會,近期已陸續與業者溝通、討論,內政部也會持續關注。林右昌昨日赴立法院內政委員會業務報告並備詢,民進黨立委張宏陸關注虛坪改革方案。

林右昌回應,虛坪改革方案有兩大面向,第一是將法定停車空間改為「專有」,而沒買車位的住戶將不用負擔車道面積,第二是改革免計容積項目,整體將可大幅改善現況,增加民眾在實際購屋時買得的實際坪數。張宏陸表示,內政部推出虛坪改革方案,能不能解決所有問題?林右昌回應,當然不可能解決所有問題,但會解決民眾購屋買到虛坪的問題。張宏陸關注,建商漲房價有100種理由,虛坪改革雖讓民眾買到較多實坪,會不會造成單坪價格提高?

林右昌回應,實際上並不會,近期內政部都有與不動產業者溝通、討論,大家在了解後可以理解,虛坪改革是為避免不肖建商灌虛坪、或車道兩賣的狀況,讓整體制度更公平,至於立委關注單坪價格是否因此上漲,內政部也會注意。此外,民進黨立委洪申翰則關注租屋族權益,他指出,許多房東超收電價賺價差,不僅無利於節電,對租屋族而言也相當不合理。林右昌表示,房東超收電價賺價差,顯然不合理,他也相當重視這個問題,近期也已召開會議,指示並確認方向。

租屋公共設施電費已向台電申請分算者,這部分沒問題;有問題的是,針對租屋公共設施沒有申請分算或獨立電表,這部分內政部打算納入定型化契約律定,公共設施電費部分要由房東負擔。林右昌表示,最近這一、兩周會再開會,應該就能定案,「一個月內定案沒有問題」。此外林右昌也表示,內政部已著手規劃租屋法扶,最快下半年開辦,協助弱勢租屋族在與房東進入訴訟程序時,內政部將提供法律文件撰擬等服務,成為房客後盾,更有底氣向房東爭取自身權益。

10. 民間參與公建熱度不退 今年簽約金額上看1,800億元

財政部昨(18)日表示,今年截至3月,民間參與公共建設已簽約16件、金額152億元,加上往年公建簽約旺季落在第4季,今年民參公建金額簽約可望達1,800億元,將是連續四年突破1,800億元。財政部指出,民間投資公共建設案件去年各機關與民間企業共簽訂投資契約達100件,契約金額達1,876億元。其中,依促參法辦理案件共63件,契約金額達492億元。其中以投資金額118億元的清華大學桃園醫療暨教育研發園區BOT案是去年最大促參案,高雄市楠梓再生水廠BOT案則以投資金額80億元次之。

而依其他法令辦理的民參案件則有37件,金額達1,384億元,以財政部國有財產署所辦理的新北市林口區新頭湖段設定地上權案,民間業者為半導體設備製造商艾司摩爾(ASML),投資金額高達268億元。展望今年,財政部促參司長李建賢指出,去年有幾個大案子都已找到民間投資機構,目前等著簽約,促參案方面,截至3月已簽約的有九件,約56億元,議約中11件、金額66億元,合計超過120億元。依其他法令辦理案件,已簽約七件、金額96億元,議約中12件、金額283億元,合計近380億元,再加計公告中、甄審中案源,以及公共建設簽約高峰落在第4季,民參公建簽約金有機會連四年突破1,800億元,可樂觀看待。

財政部指出,自2021年至2023年,民間簽約投資公共建設金額分別為1,888億元、2,828億元及1,876億元,連續三年突破1,800億元。李建賢說,為鼓勵各機關辦理民參案件,財政部依據「機關辦理民間參與公共建設案件資訊蒐集及獎勵金核發作業要點」,對於個案簽約金額發放簽約獎勵金給主辦機關。以去年績效計算今年將核發的獎金為例,中央各部會合計2,190萬元,各地方政府為2億4,514萬元,共計核發2億6,704萬元;以台南市政府