1.  有價有量!北市熱銷預售豪宅出爐 上億豪宅平均每月賣3戶

台北市預售豪宅交易量前五名出爐!房仲業者彙整預售屋實價登錄交易資訊,篩選2023年台北市交易總價7000萬元以上的前五大預售交易建案,中山區「國賓皇琚」交易件數36件居冠最為熱絡,相當於每個月就有3件交易紀錄;而松山區「勤美璞真城仰」去年平均單價每坪211萬元,不僅為前五大建案單價最高,交易量也有15件,是去年表現最有價有量的豪宅預售建案。

根據2023年預售屋實價登錄資料統計,「國賓皇琚」交易件數36件榮登北市豪宅第1名寶座,交易量幾乎是第2名的兩倍,平均單價每坪195.9萬元,平均一戶交易總價2.37億元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「國賓皇琚」位在中山區中山北路二段,是台北市中心著名的林蔭大道,周邊企業、飯店、百貨林立,商務機能完善。建築基地前身是台北國賓飯店,也是台灣首家民營五星級飯店,後來參與危老重建,規劃改建為2棟住宅、1棟飯店,住宅戶數72戶。建案訴求飯店式管理,再加上國賓飯店品牌的加持,深受高資產人士青睞。

「宏國大道城B棟」則以19件位居第2,平均單戶總價1.13億元,平均每坪122.7萬元。陳金萍說,「宏國大道城B棟」基地位於大同區承德路二段,附近即是著名的南京西路商圈,建案名稱呼應台北早期商貿繁華興盛的大稻埕地區。在台北市西區門戶計畫帶動下,將有台北雙子星、郵政雙塔等大型開發案進駐,預期再次翻轉城市發展軸線。

若以平均交易單價來看,最高的預售豪宅是松山區的「勤美璞真城仰」,平均單價每坪213.2萬元,平均單戶交易總價達2.15億元,交易件數16件位居第4。陳金萍指出,「勤美璞真城仰」前身為慶城福華大樓,屋況老舊且長年閒置,嗣後以實施都市更新方式重建。建案基地位在松山區慶城街,周邊敦化北路林蔭大道也有多所著名豪宅坐落,地段卓越,且具備市中心千坪以上大基地優勢,單價是台北市之最,而總價也僅次於「國賓皇琚」,堪稱「有價也有量」的預售豪宅。

位於大安區國父紀念館附近的「鑄慕」建案,去年交易總價在7000萬元以上的交易戶數計有18戶,位列台北市2023年前五預售豪宅第3,平均單戶交易總價0.97億元。基地周邊新屋供給向來稀少,建案由過去16棟舊公寓的「僑安新村」危老重建而生,附近有著名的東區商圈、台北大巨蛋、國父紀念館,鄰近國父紀念館站,商業發達、生活機能完善。絕佳地段與稀有新屋釋出,在2023年台北市高價住宅預售建案中也有優秀的銷售成績,平均每坪194.5萬元,高樓層更有突破每坪200萬元的紀錄,躋身200萬俱樂部。

2.  超低自備!49萬起簽約信義區2+1房 建商:給首購族入住北市機會

近來台北市有一個建案超熱,想預約看屋還不一定排的到,由達永與新潤首度合作開發案「吉祥.如藝」,規劃北市信義區稀有千坪都更案,主打49萬起即簽約住進市府站2+1房,加上由全地產代銷操刀的網紅行銷,以及達永一貫的獨特接待中心模式,成為近期不動產市場討論度最高的預售案。

台北房價高昂,年輕人想成家不易,「吉祥.如藝」位於基隆路、永吉路交叉口,主打49萬即簽約,工程期5年月付4.9萬元起,達永建設董事長莊政儒表示,主因身邊親友開始有成家購屋需求,但高房價成為買房最大阻礙,了解年輕人買房的不容易,因此北市新案「吉祥.如藝」大幅降低購屋門檻,要給年輕人輕鬆入住台北市的機會,達永下半年將再敦化南路一帶推案,也預計走低首付路線。

新潤機構董事長黃文辰表示,在高房價時代,低自備將成為市場趨勢,並透露未來在中山區還有一案預計與達永合作,基地達800坪,可能也會有相關的優付方案,他也提醒,「吉祥.如藝」付款方式相當輕鬆,不過消費者入手前務必衡量自身狀況。

負責銷售的全地產創辦人黃楷鈞指出,「吉祥.如藝」基地1061.71坪,規劃地上23樓、地下7樓,共469戶住家、15戶店面,每坪開價135~150萬元,規劃18~41坪,每戶主力總價2000~5000萬元,最小戶別18坪簽約只要49萬元,工程期每月4.9萬元支付57個月,交屋後每月房貸約為6~7萬元;至於30坪3房產品簽約金99萬元,工程期每月負擔7.4萬元、交屋後約12萬元。

特別的是,科技與時俱進,民眾居住習慣也在改變,黃楷鈞表示,「吉祥.如藝」在近20項的飯店式公設規劃,除了常見的親子閱讀室、健身房、藝廊、bar等空間機能,特別規劃5間客房,讓公設能實質成為家的機能延伸,解決小宅面臨空間不足的問題,也特別規劃Key-less門禁,將高級轎車的配置應用在社區機能內,回家不再慌亂找鑰匙門禁卡,而能優雅進入社區。

3.  都更危老破千件!全台「大重建時代」來臨

近期花蓮發生大震,各界關注都更議題。住商機構彙整都市更新網數據,全台截至2月底,已有3509件危老案經過核准,而都更件數也達1723件,其中都更、危老申請均以北市為最多,值得一提的是,台中市危老申請量超越新北,位居第二,顯示全台進入「大重建時代」。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老,其中危老因為有容積獎勵的落日條款,產權單純的老屋申請積極,應是台中申請量大增的主要因素。

綜觀都更與危老的申請案,可以發現都更案與民間印象貼近,但六都危老案以台北市核准917件最高,不過台中卻以黑馬之姿位居亞軍,徐佳馨指出,北市房價為全台龍頭,改建利益驚人,讓建商願付出高昂成本整合。台中市近年各大重劃區發展飽和,且地價高居不下,對建商而言,若有同樣開發成本,倒不如以市中心為發展重心,且近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變,因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

另觀察六都危老案中,平均核准面積者最低者是台南市,平均每件危老案僅約147坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,台南市素有「古都」之稱,開發歷程較早,街廓環境狹小,且蛋白區不少重劃區土地有待開發,建商整合意願降低,以致於危老效益不佳。

賴志昶提醒,危老案件雖整合容易,且核准時程相對快速,但現今市況有原物料、工資高漲等問題,而小案場受限於基地狹小,營建成本更高,面臨缺工議題也更勝於中大型工地,常見危老案核准多年,但遲遲等不到工班開工,加上危老優惠落日將至,住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。

4.  最熱銷豪宅是它!要價2億還每個月賣3戶

永慶房產集團彙整預售屋實價登錄交易資訊,篩選2023年台北市交易總價7000萬元以上的前五大預售交易建案,中山區「國賓皇琚」交易件數36件居冠最為熱絡,相當於每個月就有3件交易紀錄,而松山區「勤美璞真城仰」去年平均單價每坪211萬元,不僅為前五大建案單價最高,交易量也有15件,是去年表現最有價有量的豪宅預售建案。

根據2023年預售屋實價登錄資料統計,台北市預售豪宅交易量前五名出爐,其中,「國賓皇琚」交易件數36件榮登第一名寶座,交易量幾乎是第二名的兩倍,平均單價每坪195.9萬元,平均一戶交易總價2.37億元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「國賓皇琚」位在中山區中山北路二段,是台北市中心著名的林蔭大道,鄰近馬偕醫院、捷運雙連站及中山站,周邊企業、飯店、百貨林立,商務機能完善。建築基地前身是台北國賓飯店,也是台灣首家民營五星級飯店,後來參與危老重建,規劃改建為2棟住宅、1棟飯店,住宅戶數72戶。「國賓皇琚」棟距寬闊,建案訴求飯店式管理,再加上國賓飯店品牌的加持,深受高資產人士青睞。

「宏國大道城B棟」則以19件位居第二,平均單戶總價1.13億元,平均每坪122.7萬元。陳金萍說明,「宏國大道城B棟」基地位於大同區承德路二段,鄰近台北車站、捷運中山站、捷運雙連站,附近即是著名的南京西路商圈,建案名稱呼應台北早期商貿繁華興盛的大稻埕地區。在台北市西區門戶計畫帶動下,將有台北雙子星、郵政雙塔等大型開發案進駐,預期再次翻轉城市發展軸線,「宏國大道城B棟」建案對於在地高資產換屋人士具有一定的吸引力。

若以平均交易單價來看,最高的預售豪宅是松山區的「勤美璞真城仰」,平均單價每坪213.2萬元,平均單戶交易總價達2.15億元,交易件數16件位居第四。陳金萍指出,「勤美璞真城仰」前身為慶城福華大樓,屋況老舊且長年閒置,嗣後以實施都市更新方式重建。建案基地位在松山區慶城街,鄰近松基公園,附近有松山機場、捷運南京復興站,周邊敦化北路林蔭大道也有多所著名豪宅坐落,地段卓越、鬧中取靜,且具備市中心千坪以上大基地優勢,保值性高而廣受高資產人士青睞,單價是台北市之最,而總價也僅次於「國賓皇琚」,堪稱「有價也有量」的預售豪宅。

位於大安區國父紀念館附近的「鑄慕」建案,去年交易總價在7000萬元以上的交易戶數計有18戶,位列台北市2023年前五預售豪宅第三,平均單戶交易總價0.97億元。陳金萍補充,「鑄慕」基地位於大安區鄰近信義區交界的精華地段,周邊新屋供給向來稀少,建案由過去16棟舊公寓的「僑安新村」危老重建而生,附近有著名的東區商圈、台北大巨蛋、國父紀念館,鄰近國父紀念館站,商業發達、生活機能完善、交通便利。絕佳地段與稀有新屋釋出,在2023年台北市高價住宅預售建案中也有優秀的銷售成績,平均每坪194.5萬元,高樓層更有突破每坪200萬元的紀錄,躋身200萬俱樂部。

5.  隱形富豪狠砸4.5億!用77折買到「皇翔御琚」

北市200萬俱樂部豪宅又有新交易,根據最新實價揭露,信義計畫區豪宅「皇翔御琚」今年3月有交易,買家是自然人以無貸款的方式,總價4.5億元買下230.21坪低樓層戶別,單價222.4萬元。對照同樓層鄰居,2014年成交單價290萬元,新買家晚十年入手,單價約打77折,不過去年社區成交兩戶中樓層,單價215~218萬元,這次的低樓層戶單價還略高於近期行情。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「皇翔御琚」2010年完工,至今屋齡已13年,扣除親友特殊交易,目前僅揭露14筆交易,過半交易集中在2012~2013年建商開賣初期,成交單價約落在240~290萬元,不過因該社區總價高,能承接的買方屬金字塔頂端的客層,成屋後交易速度趨緩,甚至2020~2022連3年都未有交易。隨著社區屋齡增加,現在又有囤房稅壓力,反而是高端豪客進場議價時機。

張旭嵐表示,「皇翔御琚」地段精華,目前建商持有多戶非自住房屋的最高稅率為3.6%,以其單戶建坪200多坪的試算,每年房屋稅額逾200萬元,因此每賣出一戶,建商相當於每年省下一台特斯拉豪車;等到囤房稅實施上路,建商餘屋的最高稅率將達到4.8%,單戶每年的房屋稅率恐提高至300萬元左右,也讓建商售屋態度轉趨積極。

觀察今年台北豪宅市場,截至目前為止,2024年台北市已有2筆單價破200萬元的豪宅交易,除了這筆「皇翔御琚」之外,另外一筆則是大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」,1月交易高樓層戶,總價約4.24億元,單價279.4萬元,單價高居社區第5名,且還超越2023年同社區的豪宅王277萬元。

第一建經研究中心副理張菱育指出,政府去年一直在研擬囤房稅2.0,直到年底正式三讀通過《房屋稅條例》修法,也就是俗稱的囤房稅2.0,非自住住家稅率區間調升為2~4.8%,並採全國歸戶、全數累進,將加重手上握有多戶餘屋的建商負擔,尤其是坪數大、稅基高的豪宅大戶,影響特別鮮明,因此對於高總豪宅建商而言,賣一戶是一戶,故採取部分讓利銷售餘屋,加快銷售速度。

6.  成交案總額近240億 開發重建案交易 Q1躍大熱門

台股穩站2萬點大關,全台商用不動產及土地市場也大放異彩,商仲公司最新調查顯示,著眼於土地開發及重建錢景的「開發重建案」,躍居為市場大熱門,全台第一季成交案例至少有七筆,總成交金額近240億元,其中芙蓉大樓、晶悅國際飯店、展華花園會館等三棟商用不動產,合計交易總額達200億元。

瑞普萊坊副總暨投資部主管吳紘緒表示,第一季出現不少有重新開發價值為住宅的商用不動產,顯示住宅開發商的積極性。而這些交易目的都是為了拆除建物進而開發土地。可觀察到建商為取得好的「布料」,獵地方向已從合建開發、公辦都更或捷運聯開案等類型,延伸觸角到舊大樓。

儘管中央銀行祭出不動產信用管制緊縮建商購地動能,但位於精華地段、擁有土地及建物產權的老舊商用不動產,貸款額度就不若土地來得嚴苛,更擁有可觀的重建價值和潛力,成為建商的心頭好。

據仲量聯行、瑞普萊坊8日公布的最新調查,第一季不少商辦大樓成交,都是買家著眼於未來的開發重建利益和潛力,總計達七筆。

其中金額最大的手筆,為璞永建設、海悅國際等八家「大聯盟」豪擲131.25億元買下台北市芙蓉大樓;排名第二的是新潤機構董事長黃文辰及另三家公司,聯手以34.79億元買下桃園晶悅飯店現址土地;排名第三為國聚建設斥資34億元,買下台中展華花園婚宴會館。

另外,國產實業子公司以16.4億元賣掉台南國賓影城大樓;國盟開發斥資13億元買下基隆物流倉儲;誠邑築建設砸5.8億元買下台中德成大樓;郡都建設集團以5億元購入高雄中正商務觀光飯店,也都在第一季成交。

仲量聯行董事總經理侯文信指出,第一季全台商用不動產市場充滿資金動能,「開發重建案」大崛起,帶租約及再開發價值的商辦大樓,已躍居為建商搶地炙手可熱的標的。由於升息因素,金融壽險業投資動能受限,相對給予建商較多的機會,伺機進場購置有即時收益的商用不動產、未來更有重建再開發契機的大樓。

7.  14期「這些」名宅重新定義「複層露臺」展現國際高度

台中宜居建築法案展現對綠意的重視,「宜居陽台」已成預售新案標配,惟14期重劃區貴為「國際新馥」特區,品牌建商紛紛以更獨特、更難能可貴的多座大尺度「複層露臺」接軌國際思維,例如「THE精銳」、「大陸豐莚」預售案,未來可望成為14期新地標,讓居住者擁有超凡獨特的綠意體驗。

其中,精銳建設已將高綠覆視為建築的基本配備,14期首發案「THE精銳」,將建築與綠意結合為一棟複合式的立體藝術品,大氣度規劃七座複層露臺,錯落於建築的不同樓層、不同方位,每座露臺尺度都超過20坪,且每一層都賦予不同的國度主題,要讓住戶在社區中的花園之旅進階為世界之旅。

「THE精銳」還有兩座空中花園,一座在頂樓,另一座則充滿立體化的夢幻妙筆,以Open Cut的設計手法,將自然光線與花園景觀延展到地下室,再以融合地景的階梯,讓住戶循著風景走上一樓,迎向花園的豁然開朗,更順著庭園路徑轉向猶如登山般的隱密石階,來到二樓的超大森林露臺,整個過程充滿探索山林般的趣味,為全台唯一僅見。

「THE精銳」行銷經理簡立凱表示,如此驚人的綠覆量與造景內容,必須有充足的工藝與收藏作為支撐。精銳專精大基地、大造景,近六、七年透過建築為台中打造了相當於兩座秋紅谷面積的綠地,每一棟高綠覆建築都變成了風景,加上精銳擁有七座樹木銀行、收藏上萬株珍貴喬木,兼顧樹種、樹型與樹齡,因而能從容駕馭整座建築所需要的國際景觀美學。

「THE精銳」產品規劃以雙套房、三房為主力,最新實價登錄顯示,「THE精銳」每坪價格為62~73.6萬元間,銷售已近7成。

此外,大陸建設頂著北台灣名宅建商的光環,自七期首度插期14期「洲際段」,推出「大陸豐莚」同樣琢磨稀有,打造不同海拔高度的六座複層露臺森林花園,展現名宅建案特色。該案規劃40~60坪產品,總銷金額約42億元,並邀請國際團隊操刀建案設計,預估均價將突破7字頭,高樓層更可望挑戰8字頭。

根據市調,14期將是台中今年推案主戰場,預估推案量上看350億元,尤其北部建商動作頻頻,成為市場關注焦點。除了大陸建設之外,北部指標建商華固(2548)「美和段」新案伺機推出;新美齊(2442)、宏璟(2527)與鼎固-KY(2923)也已在14期購地佈局,14期已成為北部上市櫃建商當前最青睞的超級熱區。

簡立凱觀察指出,14期客群重視建築美學與設計質感,「THE精銳」以外觀多座立體花園及完美建築比例吸睛,加上地段位於國際學籍特區、馬禮遜美國學校旁,鄰近衛道中學,且離水湳中央公園、崇德路餐飲商圈也很近,置身綠海又貼近繁華,滿足14期高眼界自住客的要求。

8.  商仲:北市A辦需求活絡 首季租金續揚、季增1.1%

商業不動產顧問仲量聯行今天發布報告指出,今年第1季台北市核心商業區A辦每月平均租金新台幣3194元,較去年第4季成長1.1%;第1季A辦租賃成交量為6895坪,約占去年全年的4成,顯示今年A辦租賃市場需求活絡。

仲量聯行今天舉辦今年第1季季報記者會,分析台北市核心商業區的A辦成交屬性。在全球經濟觀望氛圍下,外商仍為A辦主要需求來源,約占第1季成交總量68%;產業別以科技業最高,占成交總量37%且季增21%,醫藥生技業占成交總量21%居次。

從成交案件坪數比例分析,小型商辦需求逐漸興起,200坪以下交易件數超過6成;500坪以下的中小型商辦需求,占比由去年第4季的81%成長至92%,研判主因之一是中小型企業的辦公升級需求,另有部分企業因應租金上漲,調整原有租賃面積。

若以各商業區市場概況分析,信義商業區成交量占比居冠,自去年第4季的12%成長至59%,此與今年第1季成交多以外商為主有關;台北車站、松江南京等其他商業區,以總成交量26%居次,不過該區單季租金漲幅最高,季成長率3.1%,第1季每月每坪租金2489元。

其他商業區由於平均租金較信義計畫區相對優惠,房東得以在企業預算內爭取較高租金,使該區域在租金成長表現上,已連續2個季度成為季成長率的冠軍。

展望2024年台北市A辦租賃市場,仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示,市場仍以汰舊換新、辦公室升級趨勢為主軸,雖然需求活絡,但第1季A辦市場由於新供給釋出、庫存仍待消化,空置率推高至6.5%,加上年底前預計仍有皇翔建設在台北車站前約6500坪的新供給釋出,要留意今年新供給對市場可能的影響。

游淑芬分析,由於租賃客戶的選擇性逐漸增加,辦公空間與規格是否滿足能符合市場最新需求,將是能否順利去化的關鍵,預期年底前空置率將因新供給而提升,但租戶對於優質辦公空間的需求,仍會持續推升整體租金行情。

9.  全台瘋重建、台中爆黑馬 危老核准數超車新北

近期花蓮發生大地震,各界關注都更議題。住商機構彙整都市更新網數據,全台截至2月底,已有3,509件危老案經過核准,都更件數也達1,723件,其中都更、危老申請均以北市為最多。值得一提的是,台中市危老申請量689件超越新北,位居第二,顯示全台進入「大重建時代」。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,近年政府積極鼓勵民眾申請都更、危老,其中危老因為有容積獎勵的落日條款,產權單純的老屋申請積極,應是台中申請量大增的主要因素。綜觀都更與危老的申請案,可以發現都更案與民間印象貼近,六都危老案以台北市核准917件最高,不過台中卻以黑馬之姿位居亞軍。徐佳馨分析,北市房價為全台龍頭,改建利益驚人,讓建商願付出高昂成本整合。

台中市因近年各大重劃區發展飽和,且地價高居不下,對建商而言,若有同樣開發成本,倒不如以市中心為發展重心,且近年市區內幼稚園、老飯店等業主亟思改變,因此吸引不少知名建商大舉進入危老市場。

另觀察六都危老案中,平均核准面積者最低者是台南市,平均每件危老案僅約147坪。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,台南市有「古都」之稱,開發歷程較早,街廓環境狹小,且蛋白區不少重劃區土地有待開發,建商整合意願降低,以致於危老效益不佳。

賴志昶表示,危老案件雖整合容易,且核准時程相對快速,但現今市況有原物料、工資高漲等問題,而小案場受限於基地狹小,營建成本更高,面臨缺工議題也更勝於中大型工地,常見危老案核准多年,但遲遲等不到工班開工,加上危老優惠落日將至,住戶間趁早凝聚共識才能皆大歡喜。

10. 年後全台遞延買氣出籠 中南部都會區遍地開花 代銷看後市審慎樂觀

年後升息與通膨預期,帶動遞延買氣大量出籠,造成中南部推案熱區買氣迅速回溫,加上股市站上2萬點大關,土地與營建成本調漲壓力未減,房價帶依然居高不下,代銷業界咸認今年房市買氣維持熱度可期,後市仍面對成本調高壓力與國際發展趨勢,仍須審慎樂觀以對。

中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖指出,這幾年從房地合一稅、限貸令、平均地權條例2.0、提高囤房稅等一連串的打房重拳,感覺房地產業像是過街老鼠。事實上,建商也只是希望能有合理利潤而已,囿於土地、營建原物料及工資上漲導致營業成本一味地拉高,房價調高也是迫不得已。

戴嘉聖期待今年520新政府上任後,能夠聆聽房地產業界的聲音,建立良好的溝通管道,在追求居住正義的同時,能廣建社會住宅,解除或提高「購置高價住宅貸款」標準,降低購(換)屋壓力,讓房市回歸市場機制。

隨著時代快速變遷,建築代銷業本身也該跟著進步。特別是全球已進入AI人工智慧時代,這股潮流必定是未來主要趨勢;因此,我們也必須要有創新的思維與作法;像是如何結合AI並善加運用,創造更完善的市場資訊與銷售模式。

高市不動產代銷公會理事長謝哲耀也認為,全球追求淨零碳排已是不可逆的趨勢,在碳有價時代來臨之際,房地產因上游原料的碳足跡影響,碳權成本的衝擊已無法避免;因此,代銷業在參與建案規劃的過程中,也應建議業主評估綠色建材、綠色能源的採用,回應永續環境經營的呼聲。